2017.12.07 第回DOL寄稿
中古マンション騰落率ランキング
2017年関東・関西の上位マンション

2016年以降竣工した中古マンションで売出価格が新築時から10%以上値上がりしたものをランキングしてみました。(2017年12月時点)

沖式マンション選び「7つの法則」、物件探しの新たなポイントと共に、このランキングを見ながら今年のマンショントレンドを総括しよう。

詳しくは、ダイヤモンドオンライン2017年「値上がりマンション」ランキング、物件選びの常識は変わった!にも掲載されています。

沖式マンション選び「7つの法則」

「いつ」

【法則1】買ってはいけない時期がある

2013年以降値上がり基調なので、分譲年は古い方が値上がりしている

「どこに」

【法則2】単価の高いエリアは底堅い

【法則3】駅アクセスはいいに限る

都心で駅近の方が値上がりしやすい(表の徒歩1、2分)

「どんな物件を」

【法則4】大規模マンションは得をする

【法則5】タワーはランドマーク性に価値がある

【法則6】面積は小さいほど損をする

階数が高く、総戸数が多く、面積がファミリータイプの方が値上がりしやすい(表の階高30階以上と総戸数200戸以上)

「いくらで」

【法則7】適正価格以下で購入する

沖式新築単価が価格表よりも高い方が値上がりしやすい(価格表よりも高いものを「割安」とする)

沖式新築単価とは、竣工から1年経過した中古としての価格を周辺中古の成約事例から査定。それを独自のロジックを元に新築価格として算出した平方メートル単価のこと。

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物件探しの新たな3つのポイント

「超高級物件」
立地と造り込みの格が違う「超高級物件」。景気がいい時期には、最高級物件ほど値上がりしやすい環境であると理解しよう。その際に価格が高い分、値上がり額は大きくなる。
一度は体験してみたい、その格の違い。「売主別高級ブランドマンション」を探すにはこちらから。
「狭い物件」
近年では、世帯構成が小さくなり需要は以前の3LDKばかりの状態から、1~2LDKにシフトしつつあるのが実態と考えられる。ただし、こうした面積が狭い物件はあくまでも銀座、白金高輪、神保町といった都心立地だからこそ、資産価値が保たれていると考えた方がいい。住宅ローンがつきにくい50平方メートル未満の物件は売却のしにくさからお勧めしない。
「再開発物件」
再開発の恩恵を受けた物件はその総戸数から広告投下量も多く、話題の物件となった。周辺環境に影響を与えるほどのランドマーク性があり、自らの価値を自らの影響力で高めている感がある。
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2017年中古マンション騰落率ランキング 関東

  • 1ドレッセ目黒大橋プレヴィ

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    目黒区
    池尻大橋駅 / 徒歩2分
    104
    15階建て
    63%
    130
    29.6%
    2016年4月
  • 2パークマンション三田綱町ザフォレスト

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    港区
    麻布十番駅 / 徒歩7分
    98
    11階建て
    73%
    190
    28.5%
    2014年7月
  • 3フォレセーヌ赤坂檜坂

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    港区
    六本木駅 / 徒歩6分
    54
    7階建て
    61%
    206
    28.3%
    2014年12月
  • 4ザ・パークハウス西新宿タワー60

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    新宿区
    西新宿五丁目駅 / 徒歩7分
    954
    60階建て
    45%
    116
    25.6%
    2014年12月
  • 5ザ・パークハウス西麻布霞町

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    港区
    六本木駅 / 徒歩8分
    30
    5階建て
    62%
    158
    24.1%
    2015年3月
  • 6リリーゼ五反田

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    品川区
    五反田駅 / 徒歩6分
    37
    13階建て
    68%
    100
    23.1%
    2015年3月
  • 7GLOBAL FRONT TOWER(グローバルフロントタワー)

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    港区
    田町駅 / 徒歩10分
    883
    34階建て
    50%
    93
    22.0%
    2014年4月
  • 8ブリリアタワーズ目黒

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    品川区
    目黒駅 / 徒歩2分
    940
    40階建て
    78%
    154
    21.9%
    2015年6月
  • 9ザ・パークハウス上野レジデンス

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    台東区
    上野駅 / 徒歩5分
    53
    15階建て
    70%
    85
    21.0%
    2014年10月
  • 10パークコート赤坂桜坂

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    港区
    溜池山王駅 / 徒歩3分
    46
    13階建て
    77%
    173
    18.9%
    2015年2月
  • 11プラウド千代田淡路町

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    千代田区
    淡路町駅 / 徒歩2分
    109
    13階建て
    38%
    124
    18.6%
    2015年4月
  • 12パークタワー新川崎

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    川崎市幸区
    新川崎駅 / 徒歩3分
    670
    47階建て
    30%
    73
    18.6%
    2013年7月
  • 13KACHIDOKI THE TOWER(勝どきザ・タワー)

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    中央区
    勝どき駅 / 徒歩6分
    1420
    53階建て
    71%
    94
    18.1%
    2014年3月
  • 14ザ・パークハウス蔵前

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    台東区
    蔵前駅 / 徒歩5分
    44
    12階建て
    75%
    77
    17.5%
    2015年2月
  • 15ザ・パークハウス文京江戸川橋

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    文京区
    江戸川橋駅 / 徒歩5分
    106
    9階建て
    56%
    86
    17.4%
    2014年12月
  • 16オーベルグランディオ品川勝島

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    品川区
    立会川駅 / 徒歩11分
    452
    20階建て
    81%
    77
    16.1%
    2015年4月
  • 17ブリリアザ・レジデンス東京八重洲アベニュー

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    中央区
    八丁堀駅 / 徒歩4分
    30
    11階建て
    73%
    112
    15.9%
    2015年9月
  • 18ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    中央区
    勝どき駅 / 徒歩13分
    861
    49階建て
    58%
    91
    15.8%
    2013年11月
  • 19パークリュクス銀座mono

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    中央区
    銀座駅 / 徒歩10分
    70
    13階建て
    80%
    123
    15.2%
    2016年6月
  • 20パークナード目黒カレン

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    目黒区
    目黒駅 / 徒歩6分
    121
    8階建て
    77%
    106
    14.6%
    2015年3月
  • 21パークリュクス白金高輪

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    港区
    白金高輪駅 / 徒歩5分
    160
    19階建て
    72%
    141
    14.5%
    2016年2月
  • 22プラウドシティ加賀学園通り

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    板橋区
    十条駅 / 徒歩9分
    363
    15階建て
    36%
    78
    14.3%
    2014年10月
  • 23ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニュー

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    中央区
    八丁堀駅 / 徒歩4分
    387
    30階建て
    97%
    115
    14.0%
    2015年6月
  • 24ザ・パークハウスアーバンス千代田御茶ノ水

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    千代田区
    神保町駅 / 徒歩3分
    39
    14階建て
    65%
    116
    13.9%
    2014年7月
  • 25ベイズタワー&ガーデン(BAYZ TOWER&GARDEN)

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    江東区
    豊洲駅 / 徒歩14分
    550
    31階建て
    85%
    69
    13.7%
    2014年6月
  • 26ザ・パークハウス品川荏原町

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    品川区
    荏原町駅 / 徒歩1分
    55
    18階建て
    76%
    98
    12.8%
    2014年11月
  • 27インプレストコア浅草橋

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    台東区
    浅草橋駅 / 徒歩6分
    48
    13階建て
    53%
    90
    12.6%
    2015年9月
  • 28パレステージ上野

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    台東区
    上野駅 / 徒歩5分
    61
    14階建て
    72%
    93
    12.5%
    2016年2月
  • 29プレミスト大宮氷川参道

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    さいたま市大宮区
    大宮駅 / 徒歩8分
    100
    14階建て
    17%
    58
    12.0%
    2015年3月
  • 30ザ・ガーデンズ西葛西

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    江戸川区
    西葛西駅 / 徒歩8分
    358
    19階建て
    7%
    59
    11.9%
    2013年8月
  • 31パレステージ秋葉原

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    台東区
    新御徒町駅 / 徒歩6分
    40
    12階建て
    73%
    84
    11.7%
    2015年5月
  • 32ルフォンリブレ浜松町キャナルマークス

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    港区
    日の出駅 / 徒歩2分
    52
    14階建て
    82%
    95
    11.4%
    2015年2月
  • 33ブランズザ・ハウス一番町

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    千代田区
    半蔵門駅 / 徒歩3分
    56
    12階建て
    48%
    222
    11.2%
    2015年12月
  • 34パークホームズ錦糸町ザレジデンス

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    墨田区
    錦糸町駅 / 徒歩12分
    55
    12階建て
    67%
    82
    11.1%
    2015年10月
  • 35ザ・パークハウスグラン南青山

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    港区
    表参道駅 / 徒歩4分
    101
    7階建て
    77%
    233
    11.0%
    2015年6月
  • 36プラウドタワー立川

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    立川市
    立川駅 / 徒歩2分
    319
    32階建て
    13%
    80
    10.8%
    2014年5月
  • 37ザ・パークハウス北赤羽

    • 儲かる確率
    • 超高級
    • 狭い
    • 再開発
    • 意外性
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    北区
    北赤羽駅 / 徒歩5分
    169
    11階建て
    31%
    59
    10.0%
    2015年3月
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2017年中古マンション騰落率ランキング 関西

  • 1ザ・京都レジデンス岡崎

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    京都府
    東山駅 / 徒歩9分
    46
    5階建て
    51%
    92
    40.2%
    2015年5月
  • 2グランドメゾン京都御池通

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    京都府
    京都市役所前駅 / 徒歩5分
    98
    10階建て
    83%
    96
    39.0%
    2015年5月
  • 3クリスタルエグゼ日本橋

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    大阪市中央区
    日本橋駅 / 徒歩1分
    97
    13階建て
    40%
    64
    38.4%
    2015年7月
  • 4ブランズタワー・ウェリス心斎橋NORTH

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    大阪市中央区
    長堀橋駅 / 徒歩1分
    246
    36階建て
    41%
    83
    26.5%
    2014年9月
  • 5阿波座ライズタワーズ フラッグ46(OMPタワー)

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    大阪市西区
    阿波座駅 / 徒歩2分
    565
    46階建て
    26.3%
    2013年9月
  • 6プラウド京都東洞院

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    京都府
    御池駅 / 徒歩5分
    67
    11階建て
    84%
    123
    23.0%
    2015年10月
  • 7プラウド京都麩屋町御池

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    京都府
    京都市役所前駅 / 徒歩4分
    44
    10階建て
    21.7%
    2014年9月
  • 8シティタワー梅田東

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    大阪市北区
    中崎町駅 / 徒歩5分
    501
    44階建て
    53%
    89
    21.2%
    2014年11月
  • 9ジオタワー南堀江

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    大阪市西区
    西長堀駅 / 徒歩5分
    208
    35階建て
    20.0%
    2013年9月
  • 10グランドパレス夕陽丘

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    大阪市中央区
    日本橋駅 / 徒歩8分
    173
    15階建て
    42%
    48
    15.4%
    2014年9月
  • 11ファインセントレオシティ

    • 儲かる確率
    • 職住近接
    行政区名
    アクセス
    総戸数
    階高
    沖式儲かる確率
    沖式新築m2単価
    沖式中古騰落率
    分譲年月
    大阪市浪速区
    桜川駅 / 徒歩5分
    142
    12階建て
    29%
    50
    12.5%
    2015年8月
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2017年「中古マンション騰落率ランキング」 まとめ

 上記のランキングを見ると、儲かる確率が低い物件がランクインしており、法則性には例外もあることが分かる。
 立地はイマイチでも、同エリア内のベンチマーク物件に寄っている場合、エリア内での希少性、相場より高くとも「7つの法則」の多くを満たす場合などが目立った。
 また、湾岸エリアは大規模物件がランクインしているが、首都圏直下型地震が起きてしまうとこの限りではないので、注意が必要である。

 関西エリアにおいては、10%以上の値上がり幅がある物件は、大阪市と京都市に集中している。
 大阪では駅近タワーマンションが多数ランクインをはたし、職住近接を重視されることから、大阪市内は立地、駅近や規模が大きいものは有利と、東京と同様の傾向が出やすいことがわかる。
 高層の建物が建てられない京都では、街の由来からも大規模物件は市街地には非常に少なく、「7つの法則」に当てはまるタワーや大規模物件は、そもそも存在しにくい環境にある。そこで重視されるのは立地である。稀少立地ほど値上がりする傾向が強い。代替性がない物件は、何にも代え難い価値があると考えた方がいい。

 これらのことから、基本的な法則性はそれなりの確率通りに結果が生まれることがわかった。しかし、それはあくまでも過去の成功事例が出た確率を表しているのであり、時代は少しずつ変化しているというのが実態であることもわかった。
 予算が足りない人は考え方を変え、新築と中古の「売り方」の違いを知って、単価の安い住戸を狙うのも1つの方法だと覚えておこう。

 詳しくは、2017.12.07 ダイヤモンドオンライン寄稿 2017年「値上がりマンション」ランキング、物件選びの常識は変わった!にて。

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