2017.12.07 第回DOL寄稿
中古マンション騰落率ランキング
2017年関東・関西の上位マンション
2016年以降竣工した中古マンションで売出価格が新築時から10％以上値上がりしたものをランキングしてみました。(2017年12月時点)
沖式マンション選び「7つの法則」、物件探しの新たなポイントと共に、このランキングを見ながら今年のマンショントレンドを総括しよう。
詳しくは、ダイヤモンドオンライン2017年「値上がりマンション」ランキング、物件選びの常識は変わった！にも掲載されています。
沖式マンション選び「7つの法則」
「いつ」
【法則1】買ってはいけない時期がある
2013年以降値上がり基調なので、分譲年は古い方が値上がりしている
「どこに」
【法則2】単価の高いエリアは底堅い
【法則3】駅アクセスはいいに限る
都心で駅近の方が値上がりしやすい（表の徒歩1、2分）
「どんな物件を」
【法則4】大規模マンションは得をする
【法則5】タワーはランドマーク性に価値がある
【法則6】面積は小さいほど損をする
階数が高く、総戸数が多く、面積がファミリータイプの方が値上がりしやすい（表の階高30階以上と総戸数200戸以上）
「いくらで」
【法則7】適正価格以下で購入する
沖式新築単価が価格表よりも高い方が値上がりしやすい（価格表よりも高いものを「割安」とする）
沖式新築単価とは、竣工から1年経過した中古としての価格を周辺中古の成約事例から査定。それを独自のロジックを元に新築価格として算出した平方メートル単価のこと。
▲ トップに戻る物件探しの新たな3つのポイント
- 「超高級物件」
-
立地と造り込みの格が違う「超高級物件」。景気がいい時期には、最高級物件ほど値上がりしやすい環境であると理解しよう。その際に価格が高い分、値上がり額は大きくなる。
一度は体験してみたい、その格の違い。「売主別高級ブランドマンション」を探すにはこちらから。 - 「狭い物件」
- 近年では、世帯構成が小さくなり需要は以前の3LDKばかりの状態から、1～2LDKにシフトしつつあるのが実態と考えられる。ただし、こうした面積が狭い物件はあくまでも銀座、白金高輪、神保町といった都心立地だからこそ、資産価値が保たれていると考えた方がいい。住宅ローンがつきにくい50平方メートル未満の物件は売却のしにくさからお勧めしない。
- 「再開発物件」
- 再開発の恩恵を受けた物件はその総戸数から広告投下量も多く、話題の物件となった。周辺環境に影響を与えるほどのランドマーク性があり、自らの価値を自らの影響力で高めている感がある。
2017年中古マンション騰落率ランキング 関東
1位ドレッセ目黒大橋プレヴィ
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月目黒区池尻大橋駅 / 徒歩2分104戸15階建て63%13029.6%2016年4月2位パークマンション三田綱町ザフォレスト
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月港区麻布十番駅 / 徒歩7分98戸11階建て73%19028.5%2014年7月3位フォレセーヌ赤坂檜坂
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月港区六本木駅 / 徒歩6分54戸7階建て61%20628.3%2014年12月4位ザ・パークハウス西新宿タワー６０
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月新宿区西新宿五丁目駅 / 徒歩7分954戸60階建て45%11625.6%2014年12月5位ザ・パークハウス西麻布霞町
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月港区六本木駅 / 徒歩8分30戸5階建て62%15824.1%2015年3月6位リリーゼ五反田
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月品川区五反田駅 / 徒歩6分37戸13階建て68%10023.1%2015年3月7位ＧＬＯＢＡＬ ＦＲＯＮＴ ＴＯＷＥＲ（グローバルフロントタワー）
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月港区田町駅 / 徒歩10分883戸34階建て50%9322.0%2014年4月8位ブリリアタワーズ目黒
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月品川区目黒駅 / 徒歩2分940戸40階建て78%15421.9%2015年6月9位ザ・パークハウス上野レジデンス
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月台東区上野駅 / 徒歩5分53戸15階建て70%8521.0%2014年10月10位パークコート赤坂桜坂
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月港区溜池山王駅 / 徒歩3分46戸13階建て77%17318.9%2015年2月11位プラウド千代田淡路町
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月千代田区淡路町駅 / 徒歩2分109戸13階建て38%12418.6%2015年4月12位パークタワー新川崎
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月川崎市幸区新川崎駅 / 徒歩3分670戸47階建て30%7318.6%2013年7月13位ＫＡＣＨＩＤＯＫＩ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ（勝どきザ・タワー）
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月中央区勝どき駅 / 徒歩6分1420戸53階建て71%9418.1%2014年3月14位ザ・パークハウス蔵前
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月台東区蔵前駅 / 徒歩5分44戸12階建て75%7717.5%2015年2月15位ザ・パークハウス文京江戸川橋
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月文京区江戸川橋駅 / 徒歩5分106戸9階建て56%8617.4%2014年12月16位オーベルグランディオ品川勝島
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月品川区立会川駅 / 徒歩11分452戸20階建て81%7716.1%2015年4月17位ブリリアザ・レジデンス東京八重洲アベニュー
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月中央区八丁堀駅 / 徒歩4分30戸11階建て73%11215.9%2015年9月18位ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月中央区勝どき駅 / 徒歩13分861戸49階建て58%9115.8%2013年11月19位パークリュクス銀座ｍｏｎｏ
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月中央区銀座駅 / 徒歩10分70戸13階建て80%12315.2%2016年6月20位パークナード目黒カレン
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月目黒区目黒駅 / 徒歩6分121戸8階建て77%10614.6%2015年3月21位パークリュクス白金高輪
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月港区白金高輪駅 / 徒歩5分160戸19階建て72%14114.5%2016年2月22位プラウドシティ加賀学園通り
- 儲かる確率
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- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月板橋区十条駅 / 徒歩9分363戸15階建て36%7814.3%2014年10月23位ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニュー
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- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月中央区八丁堀駅 / 徒歩4分387戸30階建て97%11514.0%2015年6月24位ザ・パークハウスアーバンス千代田御茶ノ水
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月千代田区神保町駅 / 徒歩3分39戸14階建て65%11613.9%2014年7月25位ベイズタワー＆ガーデン（ＢＡＹＺ ＴＯＷＥＲ＆ＧＡＲＤＥＮ）
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月江東区豊洲駅 / 徒歩14分550戸31階建て85%6913.7%2014年6月26位ザ・パークハウス品川荏原町
- 儲かる確率
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- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月品川区荏原町駅 / 徒歩1分55戸18階建て76%9812.8%2014年11月27位インプレストコア浅草橋
- 儲かる確率
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- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月台東区浅草橋駅 / 徒歩6分48戸13階建て53%9012.6%2015年9月28位パレステージ上野
- 儲かる確率
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- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月台東区上野駅 / 徒歩5分61戸14階建て72%9312.5%2016年2月29位プレミスト大宮氷川参道
- 儲かる確率
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- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月さいたま市大宮区大宮駅 / 徒歩8分100戸14階建て17%5812.0%2015年3月30位ザ・ガーデンズ西葛西
- 儲かる確率
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- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月江戸川区西葛西駅 / 徒歩8分358戸19階建て7%5911.9%2013年8月31位パレステージ秋葉原
- 儲かる確率
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- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月台東区新御徒町駅 / 徒歩6分40戸12階建て73%8411.7%2015年5月32位ルフォンリブレ浜松町キャナルマークス
- 儲かる確率
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- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月港区日の出駅 / 徒歩2分52戸14階建て82%9511.4%2015年2月33位ブランズザ・ハウス一番町
- 儲かる確率
- 超高級
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- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月千代田区半蔵門駅 / 徒歩3分56戸12階建て48%22211.2%2015年12月34位パークホームズ錦糸町ザレジデンス
- 儲かる確率
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- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月墨田区錦糸町駅 / 徒歩12分55戸12階建て67%8211.1%2015年10月35位ザ・パークハウスグラン南青山
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月港区表参道駅 / 徒歩4分101戸7階建て77%23311.0%2015年6月36位プラウドタワー立川
- 儲かる確率
- 超高級
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- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月立川市立川駅 / 徒歩2分319戸32階建て13%8010.8%2014年5月37位ザ・パークハウス北赤羽
- 儲かる確率
- 超高級
- 狭い
- 再開発
- 意外性
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月北区北赤羽駅 / 徒歩5分169戸11階建て31%5910.0%2015年3月
2017年中古マンション騰落率ランキング 関西
1位ザ・京都レジデンス岡崎
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月京都府東山駅 / 徒歩9分46戸5階建て51%9240.2%2015年5月2位グランドメゾン京都御池通
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月京都府京都市役所前駅 / 徒歩5分98戸10階建て83%9639.0%2015年5月3位クリスタルエグゼ日本橋
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月大阪市中央区日本橋駅 / 徒歩1分97戸13階建て40%6438.4%2015年7月4位ブランズタワー・ウェリス心斎橋ＮＯＲＴＨ
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月大阪市中央区長堀橋駅 / 徒歩1分246戸36階建て41%8326.5%2014年9月5位阿波座ライズタワーズ フラッグ４６（ＯＭＰタワー）
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月大阪市西区阿波座駅 / 徒歩2分565戸46階建て26.3%2013年9月6位プラウド京都東洞院
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月京都府御池駅 / 徒歩5分67戸11階建て84%12323.0%2015年10月7位プラウド京都麩屋町御池
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月京都府京都市役所前駅 / 徒歩4分44戸10階建て21.7%2014年9月8位シティタワー梅田東
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月大阪市北区中崎町駅 / 徒歩5分501戸44階建て53%8921.2%2014年11月9位ジオタワー南堀江
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月大阪市西区西長堀駅 / 徒歩5分208戸35階建て20.0%2013年9月10位グランドパレス夕陽丘
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月大阪市中央区日本橋駅 / 徒歩8分173戸15階建て42%4815.4%2014年9月11位ファインセントレオシティ
- 儲かる確率
- 職住近接
行政区名アクセス総戸数階高沖式儲かる確率沖式新築m2単価沖式中古騰落率分譲年月大阪市浪速区桜川駅 / 徒歩5分142戸12階建て29%5012.5%2015年8月
2017年「中古マンション騰落率ランキング」 まとめ
上記のランキングを見ると、儲かる確率が低い物件がランクインしており、法則性には例外もあることが分かる。
立地はイマイチでも、同エリア内のベンチマーク物件に寄っている場合、エリア内での希少性、相場より高くとも「7つの法則」の多くを満たす場合などが目立った。
また、湾岸エリアは大規模物件がランクインしているが、首都圏直下型地震が起きてしまうとこの限りではないので、注意が必要である。
関西エリアにおいては、10％以上の値上がり幅がある物件は、大阪市と京都市に集中している。
大阪では駅近タワーマンションが多数ランクインをはたし、職住近接を重視されることから、大阪市内は立地、駅近や規模が大きいものは有利と、東京と同様の傾向が出やすいことがわかる。
高層の建物が建てられない京都では、街の由来からも大規模物件は市街地には非常に少なく、「7つの法則」に当てはまるタワーや大規模物件は、そもそも存在しにくい環境にある。そこで重視されるのは立地である。稀少立地ほど値上がりする傾向が強い。代替性がない物件は、何にも代え難い価値があると考えた方がいい。
これらのことから、基本的な法則性はそれなりの確率通りに結果が生まれることがわかった。しかし、それはあくまでも過去の成功事例が出た確率を表しているのであり、時代は少しずつ変化しているというのが実態であることもわかった。
予算が足りない人は考え方を変え、新築と中古の「売り方」の違いを知って、単価の安い住戸を狙うのも1つの方法だと覚えておこう。
詳しくは、2017.12.07 ダイヤモンドオンライン寄稿 2017年「値上がりマンション」ランキング、物件選びの常識は変わった！にて。