第7回 麻衣

2016年09月27日

パークホームズ板橋蓮根

パークホームズ板橋蓮根

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

物件の印象 ★ ★ ★ ☆ ☆

大型のファミリーマンション!

大型のファミリーマンション!

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

今回ご紹介する「パークホームズ板橋蓮根」は、JR巣鴨駅まで約20分、都営三田線西台駅から徒歩5分という好立地にあるファミリー向けマンションです。「1番街」と呼ばれる7階建ての建物と通りを挟んで反対側には、10階建て2棟、11階建てが1棟の全3棟から成る「2番街」があり、4棟合わせて418戸の大型マンションです。
60戸ある1番街には、主だった共有施設はなく、静かな環境を好む30代、40代のファミリー層が好んで購入しているとのこと。一方2番街には、キッズルームをはじめ、レジャーを楽しめる共有施設が複数あり、購入者は20代の若いファミリー世帯が中心です。全体的な売れ行きはなかなか好調のようです。

コスパの満足度 ★ ★ ★ ★ ★

低コスト実現には様々な工夫が!

低コスト実現には様々な工夫が!

※写真はイメージであり、
 実際のものとは異なります

このマンションの特長は、究極まで無駄をそぎ落としてコストダウンした、リーズナブルな価格帯。マンション価格が高騰する現在、今できる最低価格を提示したといってもいいかもしれません。

23区内、駅近の新築で約70平米の中層階の部屋がなんと、4000万円! 2階であれば、3000万円台もあります。
コストを抑えられた理由の裏には、実は3つの工夫があることがわかりました。

①コストのかからない共有施設

コストのかからない共有施設

※写真はイメージであり、
実際のものとは異なります

数年前には、プールやスパなど豪華な共有施設を売りにするマンションがありましたが、現在の主流はなるべく低コストで維持費のかからない共有施設に絞ること。このマンションでは、バトミントンなどに使うコートやBBQテラス、ドックランなどの屋外レジャー施設をつくりましたが、言ってみればどれもスペースがあるだけ。将来、別目的の施設に作り変えるのも容易で、プールや温泉のように維持費もほとんどかかりません。

これにより、購入価格と同時に管理費や修繕費を抑えることができます。ちなみに、70平米の部屋で、管理費は約11,000円。段階的に上がっていく修繕費も当初は約5,000円、20年後までに3倍になったら、それ以降は一切上がらない設定で試算されています。

②室内設備は最低限に

室内設備は最低限に

※写真はイメージであり、
実際のものとは異なります

室内設備もぜいたくをやめ、機能性を追求。キッチンでは、天板は天然石の代わりに人口大理石を使用、食洗器はついているものの、ディスポーザーはなし!これには、驚いて、営業さんに理由を質問してみると、「アンケートをとると、ディスポーザーについては使う人と使わない人で意見が分かれるんです。それから、設置費用だけでなく、実は大規模修繕のときに、ばかにならない額のメンテナンス費がかかっているんですよ!」とのこと。相当、徹底していますね。

この流れからすると、床暖房もカットされているかと思いきや、エコジョーズ使用で経済的なガス温水式床暖房がありました。なんだか、ちょっとホッ。また、天井高は240センチで、営業さんからは今の主流というお話しがありましたが、やっぱり低いなと感じてしまいました。そのほかの設備は、ごく標準的なものが使われていましたが、コストをとるか、ハイスペックをとるか、これは永遠の課題ですね。

③土地の取得方法

土地の取得方法

※写真はイメージであり、
実際のものとは異なります

パークホームズ板橋蓮根の広大な敷地は、もとはゴルフ場でした。こうした土地がマンション用地として売られる場合、通常は競争入札になるのが一般的。売り手としては、その方が高く売ることができ、最終的には相場の3倍近くになることもあるそうです。しかし今回は、ちょっと事情が違いました。他にも売りたい土地があった売り手側が、他の5ヵ所の土地と合わせてまとめ買いをすることを条件に、直接購入を持ち掛けてきたそうです。

この辺りは、大手ならではのオファーということでしょうか。つまり、土地の価格を大幅に抑えられたのが、マンション価格を抑えられた理由のひとつだったということ。驚きの裏事情ですね。

エリアの特性 ★ ★ ★ ★ ☆

再開発で化ける可能性大

再開発で化ける可能性大

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

そして、営業さんが強調したのは、このマンションはプロの人がこぞって購入するほど資産性が高い、ということでした。「ローンが組めるなら、私も絶対買います」と言い切るほど。
その理由は、このエリアの特性にあるようです。というのも、隣駅の高島平は、40年前に建設された団地で有名な街。これらの団地が老朽化し、現在建て替えの計画が立てられているのです。この西台も、高島平団地を含めた再開発エリアに入っています。再開発が終了するのは約10年後ということですが、そうなればこのエリアはまず間違いなくマンション価格が上昇するというお話でした。

新しい試み ★ ★ ★ ★ ☆

新たな間取り登場!

新たな間取り登場!

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

さて、このマンションには3つのモデルルームが用意されています。その中に業界の人たちも見学に来るという、全く新しいタイプの間取り76A-Sという部屋があると聞きました。お願いして見せてもらうと、その新しさにちょっと新鮮な感動をおぼえました。
部屋に入って右手にある、主寝室の奥にある扉を開けると広がる不思議な空間。それは、主寝室から洗面所を通り、その奥にある子供部屋までつながる大きなウォークインクローゼットのような収納スペースです。と言ってもなかなか想像しにくいと思います。こんな空間、今まで見たことないですから。ここは、ワーキングスペースと収納を兼ねた「ユーティリティースペース」と呼ばれています。こうした遊びのようスペースは、一軒家で作ることができても、スペースの限られたマンションでは部屋が狭くなるので、御法度なはず。これをあえて作るのは、結構なチャレンジですね。
一続きのこの空間は、引き戸の開閉で区切ることも一体のスペースとして使うこともできます。デスクカウンターを入れたり、収納だけの場所にするのもありの多目的空間。使い方は住む人次第ということです。そして、リビング・ダイニングにあるキッチンは完全なアイランド型。部屋の真ん中に島のように浮かぶキッチン、これも結構なインパクトがありました。
ユーティリティースペースとアイランドキッチンのあおりを受け、11畳とやや狭いリビングスペースになってしまったため、全体的に多少窮屈な印象は受けましたが、80平米以上の広めの部屋でこの間取りだったら、また違った印象になるのではないかと思います。
この新しい間取りは新たなニーズを掘り起こす試みだということですが、「え? この空間どこにつながるの?」と思わせるワクワク感の演出、ステキでした。聞けば、25年前に初めてワイドリビング(横長リビング)をつくったのも三井不動産とか。これからどんな新しいな間取りを考えてくれるのでしょう。

全体の満足度 ★ ★ ★ ★ ☆

マンションの進化に期待!

マンションの進化に期待!

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

マンション価格高騰の中、様々な工夫で価格を抑えて、庶民価格を実現したマンションが、このパークホームズ板橋蓮根ではないかと思います。そして、共有施設が最低限に絞られ、室内仕様が淋しくなる中、「新しい間取り」でキラキラしたものを発見した今回のモデルルーム体験。んー、やっぱり日本のマンションの進化ってすごい! これからのさらなる進化が本当に楽しみです。

パークホームズ板橋蓮根|三井不動産レジデンシャル:三井の住まい|板橋蓮根(都営三田線「西台」駅徒歩4分)の新築・分譲マンション
http://www.31sumai.com/mfr/X1329/index2.html

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