第6回

2016年08月18日

アルファグランデ千桜タワー

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

物件の個性1 ★ ★ ★ ★ ★

気になる「定期借地権」

以前から「定期借地権物件」に興味があったのですが、なかなかモデルルームを見る機会がありませんでした。ですが、今回念願叶って、千代田区に定期借地権マンションとして売り出された「アルファグランデ千桜タワー」のモデルルームを見学することができることに!「定期借地権」とはどんな物件で、通常の新築マンションとは何が違うのか、じっくり説明を聞いてきました。
初めに、「定期借地権」とは何かというお話しから。簡単に言えば、「土地を所有せずに地主から期限付きで土地を借りて、利用すること」です。「借地借家法」という法律では、借地期間は50年以上と定められていますが、今回は「70年」と比較的長めの設定になっています。
土地を所有せずに借りることの最大のメリットは、購入価格が抑えられるということです。さらに、今回の物件では、借地契約が終了するまでに「土地を更地にして返却する」と決められています。こちらも新築物件にはない大きな特徴です。
そして、こうした定期借地権物件がどんな場所に建つのか、ということも一つの特徴と言えます。土地所有者が簡単に手放そうと思わない場所というのは、通常は地価が高額な好立地、マンションが建つエリアではない希少価値の高いエリアであることが多いのです。
実際に2008年に品川区で売り出された定期借地権マンションがありました。駅から徒歩圏内の好立地に建つタワーマンションの価格は、2247万〜4347万円! 89平米の3LDKが3300万円というジョークのような値段。当然希望者が殺到し、平均倍率は17倍だったとか。今では夢のような話です。

物件の魅力1 ★ ★ ★ ★ ★

究極の利便性!

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

「定期借地権」の特徴をおさえたところで、今回の物件「アルファグランデ千桜タワー」の魅力についてみていこうと思います。最大の魅力は、ズバリ圧倒的な利便性にあります。最寄り駅の都営新宿線「岩本町」へはなんと、徒歩1分。また、徒歩5分の場所には山手線の「神田」「秋葉原」をはじめ、徒歩10分以内に利用可能な駅がなんと9駅あります。東京駅ならば、歩いて通勤することも可能です。そうです、ここはそもそも住宅街なんかではありません。オフィス街に建つマンションなんです。しかもそれは小さな雑居ビルではなく、25階建ての免震タワー。1、2階が店舗・事務所で、3〜7階が賃貸物件、8〜25階が分譲フロアになっていて、総戸数は276戸です。

物件の魅力2 ★ ★ ★ ★ ★

私の朝も変わる」かも?

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

実は、モデルルームで見せてもらったプロモーションビデオの出来がすばらしく、登場人物であるマンションを購入した夫婦の仮想生活にすっかり魅せられてしまいました。ビデオは丸の内勤務の旦那さんが、ラッシュの電車通勤から解放され、出勤前にコーヒーショップに立ち寄り、「僕の朝は変わった」と話す印象的なシーンから始まります。日本橋三越を近所のスーパー感覚で利用する奥さんの笑顔も輝いています。「都心の生活を思い切り楽しむことが出来る場所」というのが、胸キュンなメッセージでした。
また、意外だったのは千代区の子育て環境の良さです。住宅地のイメージがない千代田区ですが、区がファミリーの受け入れを積極的にPRしています。住人が少ないというのが主な理由でしょうが、現在待機児童はゼロ。他にも子供の医療費の助成や児童手当も充実しています。人口あたりの学校数や医療施設数は、23区でもダントツの1位。生活もしやすそうです。実際に購入しているのは、30代後半から40代後半のDINKSや子供1人の小家族がメインということで、大半は丸の内や神田周辺が勤務先だそうです。プロモーションビデオを見て、私のように心をわしづかみにされたご夫婦も案外多いのかもしれませんね。

物件の個性2 ★ ☆ ☆ ☆ ☆

定期借地権の盲点?

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

では、定期借地権物件にデメリットはないのか、と言えばそんなことはありません。それは、通常の新築物件にはない、定期借地権ならではの負担金があること。「地代」と「解体積立金」の存在です。「地代」とは土地の使用料として毎月払うもの。70平米の部屋で約2万円。1年で24万円です。もう一つの「解体積立金」は、借地契約が終了する70年後に更地にして土地を返却するための建物の解体費用です。これは、同じく70平米の部屋で月約3000円、1年で36,000円です。注目すべきは、これとは別に引き渡し時一括払いとして「解体保証金」なるものが必要なことです。これは、建物の解体費用が足りなかった場合に使われるもので、不要な場合は返却されるといいますが、70年後のことです。金額は70平米で約100万円です。
つまり純粋なマンション価格の上に、上記3つの金額が足されることを考慮しなければなりません。中層階の一般分譲住戸(約70平米の部屋)を購入するとしたら、管理費や修繕費といった通常のマンションでもかかる出費以外に、70年でざっと2,000万円の上積みとなります。
地代については、固定資産税の土地所有分(建物については課税されます)を払う必要がない分、この金額がかかると考えることもできます。トータルで見たときに果たしてこれが妥当な金額なのか、難しいところですね。
他にも考えるべき点があります。それは、期限つきの物件ですから、このマンションを今後どのように使うかです。70年というタイムリミットがあるため、売るなら最初の20年というのが現実的でしょう。30代で買うとしたら、現役時代の30年は都心での生活を充分楽しみ、リタイア後は人に貸す選択肢もあります。自分たちはどうしたいのか、初めからある程度イメージしておく必要がありそうです。

コスパの満足度 ★ ★ ☆ ☆ ☆

本当にお得感はあるの?

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

さて、気になる物件価格ですが、果たしてどのくらい魅力的なのでしょうか。注目すべきは二つの価格区分があることです。一つは「千代田区民優先分譲住戸」で、もう一つは「一般分譲住戸」です。このマンションは千代田区との一体複合開発のため、千代田区民の優先枠が設けられ、値段も一般住戸より割安になっています。ただし、実際に住居として利用することが条件で、5年以内に人に貸したり、売ることが出来ない決まりになっています。区分の割合はほぼ半々で、全276戸のうち約半数が優先住戸になっています。この千代田区民優先住戸は、5〜10倍の高倍率になっているそうです。
広さは56平米程度の2LDKタイプ と70平米前後の3LDKがメインで、80平米台の3LDKもあります。間取りや内装は、ごくスタンダードな印象です。
販売価格は、一般分譲住戸の中層階で平米単価が110万円程度。70平米の部屋が7000万円台前半です。この価格、期待が大きかっただけに、ちょっと物足りなさを感じてしまいました。正直言って、もう少し割安感があるのかなと思っていました。この立地条件で新築を購入することを考えると、割安なんでしょうけどね。

全体の満足度 ★ ★ ★ ★ ☆

夢の都心ライフはやっぱり夢…

※写真はイメージであり、実際のものとは異なります

千代田区という、都心のど真ん中に住居をもつという究極の都心生活はある意味、東京人の夢。想像を超えた利便性は「定期借地権物件」だからこそ実現したと言えます。毎日の生活が劇的に変わることを考えると、高額物件にもついつい手を伸ばしてしまいそうです。今回の見学を終えて感じたことは、しっかりした長期プランをもっているのなら、定期借地権物件を購入するというのはかなり有力な選択肢なのではないか、ということ。「それにしても、値段がもう少し安ければなぁ」と、帰り道はそればかりを考えていました。とほほ。

アルファグランデ千桜タワー | かしこい時間と暮らす、輝く。
http://www.chizakura.jp/

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