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その04

7つの法則を確認する

価格が落ちにくい、資産性の高いマンションを選ぶことの大切さ

「自宅投資」で重要なのは、「購入後にマンション価格が落ちにくいマンション」を選ぶことだ。 過去20年間に販売された1万8000棟のマンションを「住まいサーフィン」が調査して判明した、“価格が下がりにくいマンションの「7つの法則」”を公開しよう

以上の法則に従ってマンションを選択すると、資産価値が保たれやすいマンションを購入できる。

法則1、駅へのアクセスが良好。

一般的に駅から離れるほど中古価値は下がる。マンションは戸建てと比較して利便性が重視されるため、アクセスが悪くなれば人気が落ちるのは当然だ。 利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件。 最寄り駅まで徒歩20分以上でバス利用が前提というマンションは、極めて値崩れのリスクが高いため、価格が安いだけで購入すると痛い目を見ることになる。

法則2、単価の高いエリアが底堅い。

坪単価(面積単価)が高いマンションは利回りも高い。これは都心のより「立地が良い」マンションは資産性が保たれやすいことを意味する。 逆に郊外に行けば行くほど損をする。都心に近い価格の単価が高いエリアは中古になっても需要がつきやすいのだ。

法則3、大規模マンションは得をする。

大規模とは総戸数200戸以上が目安。 規模が大きくなると建物の大きさやエントランスの豪華さで好印象を与えやすく、共用施設が充実する。新築では短期間に多くの戸数を販売するため割安価格で販売される。中古で販売される時には一戸単位で出てくるため、新築時と比較し相対的に価格が下がりづらい。

法則4、タワーはランドマーク性に価値がある。

タワーマンションには眺望のよさと間口の広さというメリットがあるが、それ以上にステータスシンボルとしての価値が上乗せされることがある。 特に、そのエリアで一番の階数や規模を持つランドマークマンションは価値が高い。

法則5、面積は小さいほど損をする。

市場で最もニーズがあるのは70~80平方メートルのファミリータイプだ。 60平方メートル未満のマンションは需要が少ない。 選んではいけない典型的なパターンは「60平方メートル台の3LDK」だ。面積が小さいためリビング、収納、水回りのどこかにしわよせが生じ、中古での価値が下がりやすくなる。

法則6、適正価格で購入する。

新築価格も中古価格も売り出されている価格が適正とは限らない。実際、新築も中古も適正価格はわかりにくい。特に新築はデベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、ぶれやすい。中古は、売り出しと成約に乖離が発生する前提で値付けられているものも多い。

法則7、購入時期。

結婚、子育てなどライフステージの変化を考えると、自宅購入の希望時期は変えにくいものだ。 持ち家を取得し、腰を落ち着けたい時期は、子どもの小学校や中学校の入学前などに特定されがちになる。 だが、不動産の相場を優先して、購入時期をずらしてしまうのは、結果的に本末転倒になり、買い時を失ってしまう可能性がある。 「いつか下がったときに底値で買う」と考えるなら、不動産市況や景気や金融政策、金利水準を睨みながらとなる。 その好機を待つのに数年、いや最長で10年近くが必要になるからだ。 ただ、購入時期は選びにくいとはいえ、その時点で割安なマンションや資産性が高いマンションを選ぶことはできる。 次のページでは実際値上がりしているマンションを特定していく。

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