第3回 メディア掲載特集
2015年01月18日発売 週刊ダイヤモンド別冊 掲載時タイトル
プロのモノサシ“坪単価”でマーケットを切る

お値打ち度が分かる!マンションの適正価格を坪単価で計算しよう

2015年01月18日発売 週刊ダイヤモンド別冊へ
提供したデータを元にリライトしました。

マンションの適正価格を判断する方法は、坪単価を計算することだと言われています。新築マンションを比較するとき、条件のよいマンションを探すためのテクニックと、首都圏で狙い目のエリアをご紹介します。

マンションの適正価格は坪単価で分かる

坪単価とは、1坪(3.3平方メートル)あたりの販売価格です。新築マンションのモデルルームで営業担当者に「このあたりの坪単価は・・・」と切り出されて面食らったという声もよく聞きます。

坪単価はどのように計算されるのでしょうか。計算式はこのようになっています。

計算式販売価格÷面積×3.3=坪単価

坪単価が分かると、マンションの条件(専有面積、駅、建物の方角・階数)と価格のバランスが分かり、近隣マンションや競合マンションとの比較が容易になります。自分の予算に合ったマンションをピックアップするとき、優れた判断材料となるのです。

平米単価でも同じように比較検討できるのですが、価格情報を一般の人よりも多く知っている不動産会社の方は坪単価を基準に話す人が多いです。坪単価を知っておくと、スムーズに話を聞くことができるでしょう。

そうすると、検討しているマンションがお得なのかどうかを判断できるようになります。事前に確認しておくとよいでしょう。

首都圏の坪単価は値上がり中

首都圏における新築マンションの坪単価は、ここ10年間で40万円ほど上昇しました。2003年の坪単価は190万円前後でしたが、2013年には230万円台になっています。

一方で、分譲マンションの専有面積は減少傾向です。2003年は平均面積が73平方メートルだったのですが、2013年には70平方メートルになりました。販売価格に大きな影響はありませんが、坪単価で見ると実質的に値上がりしています。

このように、マンションの販売価格だけを見ると、実質的に値上がりしているか値下がりしているかが分かりません。坪単価を算出し、マンションごとに割安、割高を算出する必要があるでしょう。

坪単価を見るときの注意点

マンションの適正価格を見極める坪単価ですが、メーカーが算出した際は注意点があります。比較時に損をしないよう、抑えておくべきチェックポイントをご説明します。

メーカーの算出基準は一律ではなく、「延べ床面積」と「施工床面積」のどちらかで計算しているので、比較方法を誤ってしまうことが考えられます。施工床面積は、ベランダ・小屋裏収納・地下室などが含まれておらず、計算上は坪単価が安くなるので、延べ床面積で計算しているマンションのほうが割安だったというケースも起こるのです。

また、坪単価の計算時に必要な販売価格のなかに、備え付けの家電製品やインテリアが含まれている可能性もあります。数十万円程度の差かもしれませんが、坪単価の比較時に影響を与えることもあるので注意が必要です。

分譲マンションを購入するとき、坪単価が分かるとマンションが「買い」であるかどうかが判断できます。エリアの平均坪単価をもとに、検討中のマンションの坪単価を算出するとお値打ち度が分かるので、購入時の判断材料としましょう。

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