マンション管理費4つの法則

マンション管理費4つの法則

うちのマンションは管理費が高いかも…と思っていませんか?
住まいサーフィンでは1993年以降に分譲された首都圏2.3万棟の分譲マンションビッグデータをもとに、「管理費の実態」を調べてみました。
「私のマンションの管理費、高いような気がするんだけど…」「管理費は削減できるのだろうか…」と思っている方は参考にしてみてください。
70平米で1万4420円−これが首都圏マンションの管理費(修繕積立金は含まない)の平均値です。

管理費は、管理会社への委託状況、共用施設の内容、エリアや新築時の価格(マンショングレード)によって差があります。

目 次
法則1、ワンルームの管理費単価はファミリータイプの倍以上
法則2、マンションの単価が高いマンションほど、管理費は高くなる
法則3、総戸数が多くても高い、総戸数が少なくても高い
法則4、タワーマンションは管理費単価が高い
法則1
ワンルームの管理費単価はファミリータイプの倍以上
マンションの平均面積10平米台は管理費単価436円…平均面積80平米の単価(178円)の2.5倍!

各マンションの平均面積帯ごとに管理費単価を集計してみると、面積帯によって大幅に変わることが分かりました。10平米台の管理費は平米単価436円、20平米台は361円…と80平米台までは面積が大きくなるほど管理費は安くなります。70〜80平米台で底打ちし、そこから先は面積が大きくなるにしたがって管理費が高くなります。

これは、面積が大きくなるとハイグレードマンションの割合が増えるためです。グレードの高いマンションは、24時間警備やコンシェルジュ常駐など、普通のマンションとは管理の質が異なり、コストは高くなります。

法則2
マンションの単価が高いマンションほど、管理費は高くなる
マンションの平均価格(※)が3500万以下だと単価168円、1億500万以上だと単価462円と約3倍の開き

※70平米換算した場合の平均価格

マンションごとの新築時平均価格別に管理費の単価を集計してみました。
新築時平均で3500万以下(70平米換算)は168円なのに対し、新築時1億500万超(70平米換算)では、462円という結果でした。

単価によって3倍近くも管理費に差があるのは、どうしてでしょうか。
単価が高いマンションは単価に応じた共用部施設があったり、24時間有人警備、コンシェルジュなどの手厚い管理を行っているためです。

管理費は安ければいいわけではありません。マンションの状況に応じ、設定されているものです。
どんな共用設備があり、何が管理サービスとして受けられるのかを見たうえで「高い」や「安い」を判断しましょう。
いいものを買えばメンテナンスコストもそれに応じて高くなる…これはマンションに限ったことではありません。

<新築時価格帯別 平均管理費単価(平米あたりの単価)>
マンションの平均価格
(70平米換算)
3500万まで 5250万まで 7000万まで 8750万まで 10500万まで 10500万以上
管理費平均単価(円) 168 195 251 314 357 462
法則3
総戸数が多くても高い、総戸数が少なくても高い
管理費単価は、50戸未満が221円、200戸未満が179円、600戸以上は207円

マンション管理費は総戸数によっても単価が変わります。
マンション管理は、エレベーターの点検・整備、エントランス、廊下をはじめ共用部分の清掃など共通してかかる費用があります。
共通費用は総戸数で割るため、総戸数が少ないと管理費単価は高くなります。
逆に戸数が多いと、共用施設が豪華になったり、エレベータの台数が多くなったりと、共通部分の費用は膨らみがちです。
そのため、管理費単価は50戸未満と600戸以上は高くなり、100〜200戸未満の単価が最も安くなります。

法則4
タワーマンションは管理費単価が高い
最も低いのは最上階が15-20階で194円、最も高いのは最上階が40階以上の281円。その差は約1.5倍。

タワーマンションは管理費は高い、これは事実です。
20階以上のマンション一般的に「タワーマンション」と言われます。
最上階が20〜30階未満の単価は240円。30〜40階未満は248円。40階以上は更に高くなり281円となっています。5〜10階未満が202円、10〜15階未満が207円、15〜20階未満が194円と200円前後に対し、20階以上のマンションは月々の費用負担額が大きいことがわかります。

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