ブリリアタワーズ目黒 買うならこの住戸!価格表を徹底解剖(第2回)

ノースとサウスを含めた第1期販売平均坪単価は坪584万

ブリリアタワーズ目黒はノースレジデンスとサウスレジデンスに分かれています。
第1期の平均価格はノースとサウスを合わせると坪584万です。
平均価格は1億円超の価格表は圧巻です。

ノースレジデンスのみだと坪552万、サウスレジデンスのみだと坪610万となります。
なぜブリリアタワーズ目黒の価格はノースとサウスでこんなに差があるんでしょう。
ノースレジデンスは高層ビルが隣接しており、眺望に難のある住戸が多いためです。

ツインタワーですが、管理組合も敷地もノースとサウスできっぱり分かれています。
ノースの人はノースの共用施設のみ、サウスの人はサウスの共用施設のみ使えるというふうに、きっぱり分かれています。
同じ名称ですが、ノースとサウスは隣接する別のマンションなので、そこは十分ご留意ください。

(1)ノースレジデンス価格表分析 買うならこの住戸!

ブリリアタワーズ目黒 ノースレジデンスの価格 -ノースの第1期販売平均坪単価は坪552万

ノースレジデンスの方角と坪単価をまとめたのが右図です。
北西角、北東角の住戸は38階までオフィス棟が隣接し、北方面は眺望は見込めません。
東側のオフィス棟は4階程度なのですが、北東角側はもろにかぶってしまいます。
北東角は平均坪単価は502万、東側は510万と安くに設定されています。
北西角や西側も東急目黒ビルがあるので20-25階程度までは眺望が見込めません。

そのため安めの値付けとなり平均坪単価が北西角は527万、西は511万です。
北西角で隣接ビルの階高と重ならず、眺望がいい37-39階がプレミアム住戸になっており、北東角に比べ25万ほど高いのです。
南角は31-38階にプレミアム住戸があるため、平均坪単価は677万と高めです。
南西側の価格表では(扇)と記されている、長方形に三角形を突っ込んだような形の住戸は長方形の住戸に比べ見劣りするため、住戸価格が安くなっています。

ノースレジデンスの中では、どの住戸がねらい目ですか?
-31Fまでは眺望と向きで選定すべし

仕様面と固定資産税の額から、サウスレジデンスのほうを住まいサーフィンではおすすめしています。
でも駅から近いノースのほうがいい!という方もいると思うので、その視点で結果をお伝えします。

ノースレジデンスの階層別価格差ですが、31階までは、典型例通りの価格設定です。
※31階以上はプレミアム住戸が出てくるため、一般的な階層別の価格指数よりも高い設定になっています。
なので、眺望と間取りで選定していきます。

  • ○-○階の○向き○平米と○-○階の○向き○平米の住戸、○-○階の○向き○平米、○向き○-○階の○平米の住戸などがこの中では推奨できます。
  • 完全に投資目的であれば面積は小さいですが○-○階の○向き○平米や○平米の住戸でもいいでしょう。

<ご参考までに>

ノースレジデンスの階層別方角別価格差
-最安は3F東向きの坪442万、最高は40F南角の坪1011万


階層別東西南北の価格差をまとめると、次のようになっております。
最も安いのは東向き3階のお部屋。(といっても坪442万ですが)
最も高いのは南角の40階のお部屋で坪1011万です。

隣接建物などで、眺めが遮られるであろう20階までは相対的に価格が抑えめであることがわかります。
西側は隣接の駅ビルが17階建で、屋上部分や各階の天井高を考慮してか、29階まで価格が抑えてあります。

ノースレジデンスの正式価格と予定価格の差
-価格を大きく下げたのは北西角、北東角。



通常、予定価格を正式価格にする際、顧客の反応を見て価格調整を行います。
第1期正式価格と6月時点の予定価格を比較すると、価格の値下げ幅が大きいのは、北西角と北東角の2つです。

オフィスに隣接し、北側の眺望が遮られるため、人気が出なかったのでしょう。
プレミアム住戸の中でも階数が高くない住戸(南角と南東)は値下げしています。

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(2)サウスレジデンス価格表分析 買うならこの住戸!

ブリリアタワーズ目黒 サウスレジデンスの価格
-サウスの第1期販売平均坪単価は坪608万

サウスレジデンスの方角と坪単価を図にまとめてみました。
ノースレジデンスより眺望がいい部屋が多いです。

そのため、遮るものが無い方角の角住戸(南角、東角と西角の高層階)の坪単価が高めになっています。
北角と北西方面、北東方面はノースレジデンスと隣接ビルで遮られる部分もあるため南側に比べると単価は安めです。

このように住戸の位置と眺望によって、価格差をつけてあります。
角住戸の高層階はプレミアム住戸となっており、非常に「お高い」です。余談ですがプレミアム住戸の平均坪単価は876万円です。
サウスレジデンスはL字か長方形の間取りで構成されています。

サウスレジデンスの中だとどの住戸がねらい目ですか?
-坪550万で眺望のいい住戸を狙え

ノースかサウスかのどちらかで言えば、サウスレジデンスのほうを住まいサーフィンではおすすめしています。
まずサウスレジデンスの階層別価格差ですが、ノースレジデンスと同じく31階までは、典型例通りの価格設定です。
※31階以上はプレミアム住戸が出てくるため、一般的な階層別の価格指数よりも高い設定になっています。
※26階がグラフ上、割安に見えますが、これは北側の住戸のみが売りに出ているためです。

こちらも眺望と間取りで選定していきます。
ベンチマークとなるパークタワー目黒は眺望がいい方角の中古売出の平均坪単価が530万です。
こちらが一つの目安となります。ここまでは目黒駅で中古売買される価格だと想定できます。
ブリリアタワーズ目黒はパークタワー目黒より規模も住戸数も大きいです。

そのため、この価格より高値でも取引されるでしょうが、堅めに見て購入検討価格を決めていきます。
そうすると、

  • ○向き○-○階の○平米、北東○-○階の○平米あたりと、面積が小さくてもよければ(税制的にはおいしくありませんが)○向き○-○階の○平米の住戸が検討対象といえます。

<ご参考までに>

サウスレジデンスの階層別方角別価格差
-最安は8F北東向きの坪479万、最高は38F南角の坪1012万


階層別東西南北の価格差をまとめると、次のようになっております。
最も安いのは北東向き8階で坪479万。(4-6Fは複数戸の平均値、8F北東向きは1戸のみでの集計値のため)
最も高いのは南角の38階のお部屋で坪1012万です。

サウス側は北向きでなければ、隣接ビルを気にしなくてもいいため、9階までは相対的に価格が抑えめになっています。
電信柱の高さが8階相当あたりだと推定され、目線に何かが入るであろう階高までは価格を高く設定しなかったと考えられます。
北側はノースレジデンスと東急目黒ビルがあり、南側は何もないので、南北の価格差が大きいです。

東側が何もなく、西側はJRの線路と駅ビルがあることにより、西の住戸は東の住戸に比べて安く設定してあります。
サウスレジデンスは角住戸(北角を除く)と眺望で価格が決まっているといえます。

サウスレジデンスの正式価格と予定価格の差
-価格を大きく下げたのは北角。



北角はノースと完全にお見合いになります。角住戸ではあるものの、人気が出なかったのでしょう。最も価格が下がっています。
次に北西向きの高層階が値下げされています。北西向きは駅ビルが視線に入ることで敬遠されたのだと考えられます。
後、37-38階のプレミアム住戸は1000~2000万円値下げしています。

このページの情報は2015年7月現在の情報です。

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