住まいサーフィン調べ
「タワーマンションの階層別流通量と騰落率」調査結果公表

【 要旨 】
・タワーマンションは、低層・中層に比べ高層階の売出率(流通量)が高い
・新築時と比較し中古騰落率が最も高いのは低層、実需はタワーマンションの低層階が狙い目

住まいサーフィンでは、首都圏で31階建以上のタワーマンションの中古流通量と中古騰落率を調査し、低層・中層・高層別に結果を算出したので、これを公表します。マンションの建物自体の階数が高ければ高いほど物件利回りが高くなることは既に公表済みですが、タワーマンションの中でも低層・中層は高層に比べ、中古騰落率が高く資産性が保たれやすいことが今回の調査で明らかになりました。

高層は実需のみではなく、セカンドハウスや投資を考慮した購入があるため、実需メインで購入される低中層に比べ流通しやすい傾向にあります。また、高層階の住戸はペントハウス仕様などハイグレード仕様のものが多く、新築時価格が高値となります。一方低層は、中層や高層に比べ、眺望面の訴求力が弱くなります。都心や神奈川南エリア等、タワーマンションに眺望の良さを求める人が多いエリアでは、大量に販売される新築時は価格設定が安くなります。中古販売時は市場価格に是正されるため、中古騰落率が高くなります。新築マンション検討時に、将来の価格の下がりにくさを考慮する実需目的の購入層には、都心や神奈川南エリアのタワーマンションの低層が向いていることになります。

<図表:首都圏タワーマンション 階層別騰落率と売出率>

      中古騰落率 中古売出率 事例数
エリア区分 棟数 網羅率 低層 中層 高層 低層 中層 高層 低層 中層 高層
1都3県 76 50% 8% 6% 2% 19% 20% 26% 3246 8644 5513
埼玉県 9 47% -12% -13% -14% 21% 19% 24% 308 639 229
千葉 4 31% -9% -6% -9% 18% 15% 27% 172 366 202
都心 18 40% 20% 16% 10% 26% 29% 34% 1024 2968 2629
23区南 3 43% 8% 12% 5% 18% 13% 17% 116 348 130
23区西北 3 50% 7% -1% -8% 17% 30% 18% 59 294 45
23区東 14 54% 6% 6% 1% 20% 20% 24% 611 1815 1329
都下 1 25% -12% -13% -6% 16% 14% 38% 6 29 6
神奈川南 15 79% 19% 13% 11% 13% 16% 22% 567 1302 395
神奈川北 9 75% 0% 1% 0% 17% 15% 25% 383 883 548

◆ 集計対象・条件

住まいサーフィンの中古事例データベースを使用。1996年~2013年に分譲された階高が31階以上のマンションで高層(31階以上)、中層(11~30階)、低層(10階以下)のいずれにも住戸があるのは151棟。うち、2010年~2014年に、高層・中層・低層のどの層も売り出しがあった76棟に限定して集計を行っている(対象棟の約5割)。事例は面積、階数、売り出し価格、売り出し年が同一のものは重複とみなし除外している。

  • 網羅率:対象棟に対する、集計実施棟の割合、網羅率
  • 中古騰落率:新築時の価格と比較し中古売り出し時の価格騰落率
  • 中古売出率:低層・中層・高層の各層の総住戸数に対して、売り出し戸数がどの程度あったかを率で表したもの

◆ エリア区分

  • 都心(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区)
  • 23区南(品川区、目黒区、大田区、世田谷区)
  • 23区西・北(中野区、杉並区、豊島区、北区、板橋区、練馬区)
  • 23区東(台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区)
  • 神奈川北(横浜市港北区、緑区、青葉区、都筑区、川崎市中原区、高津区、多摩区、宮前区、麻生区、相模原市、厚木市、大和市、海老名市、座間市、綾瀬市)
  • 神奈川南(横浜市鶴見区、神奈川区、西区、中区、南区、保土ヶ谷区、磯子区、金沢区、戸塚区、港南区、旭区、瀬谷区、栄区、泉区、川崎市川崎区、幸区、横須賀市、平塚市、鎌倉市、藤沢市、小田原市、茅ヶ崎市、逗子市、三浦市、秦野市、伊勢原市、南足柄市)

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