狙い目は地下鉄堺筋線!~「沿線・駅別利回り相場」より~

住まいサーフィンの人気コンテンツの一つに「沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場」がある。駅ごとに70平米の分譲マンション/賃貸マンションの価格、そして表面利回りが掲載されているだけのシンプルなものだが、これが見ていて面白い。当該駅を最寄りとする販売中/募集中のマンション価格を70平米に標準化した数値が掲載されているので、単純平均で見るのと比べ、計算対象となるマンションの駅徒歩距離や広さ等による偏りやバラつきに左右されることも少ない。駅ごとの比較においても信憑性が高いといえよう。

【利回りが高い駅は賃貸価格が高いor分譲価格が安い】
表面利回りは賃料を分譲価格で除したもの。利回りの数値が高いのは分譲価格に比して賃料が高い、利回り数値が低いのは賃料が安いから、ということになる。賃料の高い/安いは、あくまで分譲価格と比べての話であるから、利回りが低い駅は「賃料が安い」場合もあれば「分譲価格が高い」ということもある。

収益物件をみると多くの場合、人気エリアのマンションは利回りが低く、不人気エリアのマンションは利回りが高い。これは、同じ利回りならば人気エリアで購入したい人が多いからであり、その理由は、人気エリアの方が需要が底堅くて賃貸物件として安心感があるからだ。
このような理由で「利回りが高い」=売買としての不人気エリアということも考えられるため、物件の流動性、すなわち「売るときの売りやすさ」を考えると「利回りが高い」=お得な買い物件とも言えないわけだ。

【「お得な駅」=表面利回り5%以上の人気駅】
このような予備知識を持って一覧を見ていただきたいのだが、表面利回りを見ると多くの駅が4%前後となっているのがわかる。「利回りがいい」と言える一つのラインは5%。5%を超えると「新築マンションとしては(比較的)利回りが高い駅」ということができる。ただ、前段にも述べたように、不人気エリアは分譲価格が低くて賃貸相場は分譲価格ほどの下落とはならないことが多いので、利回り5%以上であっても不人気エリアや交通利便性の低い駅はお得とは言えない。住環境として人気が高く交通利便性も高い駅の中でも利回り5%以上となる駅を「お得な駅」と考えるのが妥当であろう。「住環境として人気が高い」は幾分主観的にも見えるが、ここでは「高級住宅街、もしくはそのようなイメージを持たれているエリア」と考えて欲しい。

このような視点で見ると、幾つか「お得な駅」がある。※以下( )内は表面利回り
利便性の高い駅で見ると、阪神本線/JR環状線「福島」駅(5.3%)、JR環状線「弁天町」駅(5.0%)、地下鉄御堂筋線「中津」駅(5.0%)、地下鉄御堂筋線「本町」駅(5.1%)、JR「神戸」駅 (5.6%)あたりが該当する。
住環境として人気が高い駅は該当するものが少ない。ざっと見渡してJR「大津」駅(5.3%)が目につくくらいだ。ちなみに、関西の人気エリアで必ず名前の挙がる阪急線は、「天神橋筋六丁目」駅(5.1%)を除きすべての駅が5%未満。しかし、「天神橋筋六丁目」駅は阪急沿線というよりも実質的には大阪市営地下鉄沿線といった方が良い。そう見ると、阪急線は全駅利回り5%。「人気エリアのマンションは利回りが低い」が見事に体現されている。

【狙い目は地下鉄堺筋線】
一路線だけ突出して利回りの高い沿線があった。大阪市営地下鉄堺筋線だ。この沿線で表面利回りが表記されている駅は8駅。そのうち4駅が5%超。半数の駅が5%超というのはかなり特異性がある沿線と言える。(参照「地下鉄堺筋線」https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=147 )
これには理由があるように思われる。それは「利便性の高さの割には人気/知名度が低い」ということ。
大阪で人気の地下鉄路線といえば文句無しに御堂筋線。梅田からなんば、天王寺という中心街を貫き、北は人気の住宅街である桃山台、千里中央へと続く路線だ。堺筋線は、その御堂筋線の東側を走る路線で、北浜から堺筋本町、日本橋と中心部より少し外れているエリアを通っている。

上記のように思っている人が多いと思うのだが、堺筋線の駅は中心部から外れているとはいえ北浜から淀屋橋、堺筋本町から本町、なんばから日本橋はせいぜい5-10分程度の距離でしかない。しかも、阪急京都線/千里線に乗り入れており、人気の住宅地である北千里、高槻、茨木エリアから直通で移動することができる。

以前に比べ、知名度や人気も上昇しているように感じられる。しかし、まだまだ御堂筋線の人気には及ばない。人気と利便性のギャップから利回りが高くなっている堺筋線。購入するにはお得な沿線だといえよう。

■兵庫県の「沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場」はここから
最新版の「沿線・駅別マンション相場」は以下ページから確認できる
https://www.sumai-surfin.com/price/market/


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田中和彦 
株式会社コミュニティ・ラボ代表。マンションデベロッパー勤務等を経て現職。
ネットサイトの「All About」で「住みやすい街選び(関西)」ガイドも担当し、関西の街の魅力発信に定評がある。

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