湾岸地域の超高層マンションの注意点。

今年も東京の湾岸地域ではかなりの数の超高層マンションが建つと言われています。

超高層マンションの「ハード面」の注意点は以前このコラムの22号,23号でお話いたしましたのでそちらを御覧下さい。

今回はあえて湾岸地域の超高層マンションの注意点に関してお話致します。

湾岸地域に建つ超高層マンションは高層階,中層階,低層階と約3段階で住戸の広さを変えています。

最上階を含めた高層階はほとんどの住戸の広さが約90m2~150m2位有り,価格も1住戸1億円弱~2億円強位です。眺望の良さを売り物にしています。
これらの住戸を購入し維持できる方はかなりの高額所得者です。

中層階の住戸は広さが約70m2~85m2位の2LDKから3LDKで価格も約6千万円弱~8千万円弱です。
この中層階を購入される方はアッパーミドル階層です。高層階の購入者よりは年収が低いのですがやはり年収は1千万円以上の方々です。

さて,問題は低層階です。低層階の住戸の広さは約55m2~65m2位で1LDKか2DKの間取りです。売主は超高層マンションの低層階はメリットがほとんど無いので狭い住戸を並べて1住戸当りの価格を安くしています。

湾岸地域は都心に出るのに便利な立地ですのでこの低層階のターゲット(想定顧客)はDINKS(夫婦共サラリーマンで子供を持たない)か,30代後半~40代前半の独身エリートサラリーマンです。

処が,この低層階は販売坪当り単価や1住戸当りの価格が安いので当初のターゲットとは違う方々が購入しています。

投資家の方々です。都心に近いので将来もし「バブル」が再来したら儲け物です。

投資家は低層階の住戸を購入し,賃貸マンションとして貸すわけです。賃借人はどんな人達かわかりません。

ここが一番の問題点です。都心に近いので「夜の蝶」とその「ヒモ」的方々が借りて住んでいるのが多いと聞きます。

これらの方々と同じエレベーターに乗るのは子供の教育上「チョット」ねです。

また,大家である投資家は管理組合にもほとんど出席しないと聞き及んでいます。

購入者層が約3段階に分かれていますので管理組合での会合が順調に進行しないケースが多々有ると言われています。

この辺の事を充分に考慮して湾岸地域の超高層マンションをお選びになる事を御注意申し上げます。

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