「 高級マンション 」に相応しい構造は…。

今回は久々に「 高級マンション 」に相応しい構造仕様で建設中の良い新規分譲マンションを御紹介致します。

簡単に物件概要を独断と偏見の見解を添えて御説明致しますので下記御覧下さい。

立地場所:迎賓館の直ぐ近くです。※但し新宿区がイマイチです。
     理由は「 高級マンション 」にお住まいの所有車のナンバーが
     「 品川 」ではなく「 練馬 」になってしまうからなのです。
     車のナンバーにこだわりの有る方にはチョットねです。
総戸数:140戸弱.
敷地面積:1,140坪弱.
延床面積:4,700坪強.
住戸専有面積:17坪弱~40坪弱.※今回販売予定の住戸専有面積です。
構造・規模:鉄筋コンクリート造 地上7階地下2階建て.
売主:超大手不動産会社.
設計及び施工:準大手建設会社.
完成日:2016年10月予定.
入居予定日:2017年4月予定.※完成日より引渡日までの期間が約6ヶ月程度有るのはとても評価できます。

以上がこの物件のHPの物件概要に書かれていた主な内容と私の独断と偏見の見解です。

ちなみに,想定販売価格は坪当り600万円/坪超で住戸価格は1億円強~3億円強になるのではないかと思います。

ですので,敢えて「 高級マンション 」と致しました。

さて,物件概要等の御説明はこの程度に致しまして,今回このコラムの本題の『 「 高級マンション 」に相応しい構造は…。 』に移ります。

この物件の構造をHPの住戸平面図で見ましたら,とても感動した件が2件ございました。

その感動しました件の最初の1件はまず外壁が全て「 鉄筋コンクリート造 」仕様だからなのです。まあ,この件に関しては約10年以上前の「 高級マンション 」では当然でしたが…。

しかし,最近供給されています高さ地上60m未満( 約18階建以下 )の「 高級マンション 」では外壁の仕様が両妻側の外壁のみ鉄筋コンクリート造で,バルコニー側等の外壁は「 ALC版 」仕様がほとんどです。

尚,高さが地上60m以上になりますと建築基準法に依り建物を軽くしなければならないので,外壁の仕様は「 ALC版 」にしなければなりません。この件は私がタワーマンションをお勧めしない理由の1つです。

「 ALC版 」の問題点はこのコラム13号『 マンションの外壁はダブル( 複列 )配筋のコンクリート壁が良い。 』を御覧下さい。URLは以下です。クリックして御覧下さい。

https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/13

次に感動した2件目は,住戸と住戸の間の戸境壁( こざかいかべ )の仕様も鉄筋コンクリート造仕様で仕上げがビニールクロスを鉄筋コンクリート造の壁面へ直貼り( じかばり )仕様だからなのです。この仕様ですと隣戸からの音はまず聞こえてきませんので,とても遮音性能は高いのです。

処が最近の「 高級マンション 」の戸境壁仕様は「 乾式工法 」の仕様が多く,鉄筋コンクリート造仕様にはなっていません。

戸境壁が「 乾式工法 」仕様ですと設計時点に於ける遮音性能値は工事が完成致しますと,ほとんどの物件で遮音性能値が1~2ランク下がりアチコチのマンションで問題になっているそうです。

高さ60m未満の「 高級マンション 」では戸境壁も外壁と同様に鉄筋コンクリート造仕様が良いのです。

その詳しい理由はこのコラム14号及び15号『 マンションの隣戸間の戸境壁の仕上げについて。-1,2 』を御覧下さい。URLは以下です。クリックして御覧下さい。

https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/14
https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/15

以上の2件でこの物件は「 高級マンション 」に相応しい構造なので久々に感動致しました。ちなみに建築家として申し上げれば,入居後に外壁や戸境壁の仕様変更は全く不可能になります。

この物件,誉めてばかりではない大きな件が1つ有ります。この物件残念なのは住戸内の部屋と部屋の間の間仕切り壁( まじきりかべ )仕様が「 高級マンション 」とは思えない仕様であるのが残念です。

その理由は間仕切り壁のプラスターボードの厚みが12.5ミリでは無く9.5ミリを採用している事です。

この件もこのコラム20号『 間仕切り壁のPB(プラスターボード)の厚さで事業主の体質がわかる。 』を御覧下さい。URLは以下です。クリックして御覧下さい。

https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/20

建築家である私の屁理屈になりますが,住戸内の間仕切り壁のボードの厚さが気に入らなければ,この部分は専有部分ですので入居後にプラスターボードの貼替えは可能です。しかし,この件は大変残念です。

再び,私の独断と偏見で申し上げれば,例え住戸内の間仕切り壁のプラスターボードの厚さを9.5ミリから12.5ミリに仕様をアップグレードしたと致しましても建築工事費の上昇は坪当り僅か約1万円/坪程度です。販売価格に換算致しますと販売坪単価価格が約1.5万円/坪程度高くなるだけだと推察致します。

想定販売価格の坪当り単価は現在約600万円/坪超ですので,約1.5万円/坪高くなっても販売にはそれほど影響は無いと思います。

それよりも,一流の「 高級マンション 」を供給された方が売主の信用度が上がって良いのではないかと思いますが如何でしょうか…。

たまに,私のコラム内容に対し「 碓井の見解は昭和の見解で,平成の見解では無い。 」とブログ等で書かれている方がいらっしゃいますが,上記の3点の内容は現在に於いてもマンション設計の「 イロハ 」です。

今後,新規分譲マンションを購入する際は「 高級マンション 」「 ファミリーマンション 」にかかわらず,最低この3件( 外壁の仕様,戸境壁の仕様,間仕切り壁の仕様 )は要確認です。

尚100点満点のマンションは非常に少ないですが,約1%未満の確率で存在しているのも事実です。

PS:先日は「住まいサーフィン」のFBで拙書「 一流マンションはここがスゴい 2016 」抽選に多数の方より応募有難うございました。URLは以下です。クリックして御覧下さい。
   https://www.facebook.com/sumaisurfin/posts/1237760232904915
もし残念にも抽選に外れた方は下記URLをクリックして御購入,御笑読戴ければ幸いです。
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次回,このコラム530号は2月24日( 第4水曜日 ) に更新致しますのでお楽しみに…。


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