「 下駄履きマンション 」の購入前にチェックを…。

今回は「 下駄履きマンション 」に関してのお話しを致します。

まずは「 下駄履きマンション 」とは何かを大雑把に御説明いたします。

不動産業界や建築業界では建物の1階,2階や下層階に店舗や事務所等を設置し,それより上層階部分を住戸にしたマンションの事を「 下駄履きマンション 」と呼んでおります。

下層階部分の店舗や事務所空間が柱や壁だけで下駄の歯のようなので,その歯の間に店舗や事務所等があるという形状が下駄に似ているのでこの様な建物を「 下駄履きマンション 」と呼ぶようになったと聞いています。

「 下駄履きマンション 」の購入を検討されている方はこれから説明致します項目のチェックは必ず行った方が良いと思います。

まず「 下駄履きマンション 」は下層階部分が店舗や事務所等ですのでそれらの空間の空調冷暖房設備機器の屋外機の設置位置と遮音対策の有無を販売センターの技術屋さんにヒアリングして下さい。

「 下駄履きマンション 」の多くは墓石型の形状の建物なのです。ですから店舗や事務所等が入っています下層階部分が上層の住戸棟( 階 )部分より広いのです。その結果,下層階部分の屋上の住戸棟の周辺のスペースに店舗や事務所等の空調冷暖房設備機器の屋外機が数個等設置されているケースが多いのです。

この店舗や事務所等の業務用の空調冷暖房設備機器の屋外機の発する音は住戸用に比べてかなり大きく,そして音は上階へ昇りますので遮音対策が施されているか否かも販売センターの技術屋さんにヒアリングして下さい。

更に,屋外機の件で御説明致しますと,スーパー,コンビニや飲食店には冷蔵ケース等や大型の業務用冷凍庫が有り,これらも屋外機が必要なので,その設置個所や遮音対策をどの様に行っているかも販売センターの技術屋さんにヒアリングして下さい。特にこれらの屋外機は24時間1年中大きな音で運転していますのでヒアリングは大切です。

次に「 下駄履きマンション 」でチェックが必要なのは店舗スペースに飲食店やスーパー等が入るのか,物販店のみが入るのかを販売員に聞き管理規約に謳っているかを質問致しましょう。

若し,飲食店やスーパー等が入りますと,厨房から排気される臭気を伴った煙が問題なのです。臭気も先程の音と同様に上階に昇りますので下層階屋上付近で排出されると上層階の住戸に臭気が浸入し,臭くてたまりません。

住戸の入居者に配慮の有るディベロッパーや設計者は「 下駄履きマンション 」に於いて,物販店のみでなく,飲食店やスーパーが入る場合はその建物内の下から上までダクトスペース( 臭突管 DS )を設けその建物の屋上より約2メートルの高さまで配置してそこから臭気を伴った煙を排出できる様にしています。

この臭気の件も販売センターでヒアリングして下さい。とてもとても重要な事です。

そして更に「 下駄履きマンション 」は住戸部分と比較して,店舗部分や事務所部分の面積が異なりその結果壁量が少なかったりするので,耐震性には十分な配慮が必要になるとも言われております。その辺りも販売センターの技術屋さんに聞いておく方が安心できるでしょう。

最後のチェックは店舗や事務所等の看板が「 下駄履きマンション 」の外壁に設置されるか否かです。

外壁に店舗等の看板を設置されますと,建物の外観を損ねその「 下駄履きマンション 」全体の見栄えが悪くなり,住戸の資産価値がかなり落ちるとも言われています。この件も管理規約に謳ってあるかの確認が重要です。

「 下駄履きマンション 」の購入検討をされている方は,私が指摘しました上記の件は必ずヒアリングし,書面にて回答して戴いて下さい。将来上記のトラブルが起きた時には証拠資料になりますので…。

手前味噌になりますが私が以前設計及び工事監理を致しました「 下駄履きマンション 」では上記の項目を全て配慮致しましたので,未だにクレームはきていません。

ちなみに,以前2005年7月にこのコラム33号『 マンションの下階や同一敷地内に店舗がある物件は要注意。 』でも注意を喚起致しましたのでそちらも参考に御覧下さい。URLは以下です。

 https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/33

追加のソフト面のチェックと致しまして現在購入検討されています「 下駄履きマンション 」の管理組合の運営を店舗や事務所等の所有者と住戸部分の所有者がどの様に潤滑に行っていくのかも確認して下さい。この件はディベロッパー,管理会社や物件に依り異なりますので,その事もヒアリングし,書面にて回答を求めて下さい。


尚,次回514号は5月13日( 第2水曜日 ) に更新致しますのでお楽しみに…。


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