中古マンション価格の高騰に驚愕

今回は中古マンションの「 現地同行チェック 」で驚愕致しましたお話を致します。

まず,そのマンションの概要を簡単に御説明致します。立地は都心より南部で山手線内側の場所です。最寄り駅より表示では徒歩10分ですが,上り坂ですので徒歩11分強かかりました。総戸数は150戸弱です。

当初の売主( 事業主 )は財閥系超大手ディベロッパーで,新築時販売価格は平均坪当り単価が約280万円強でした。

「 現地同行チェック 」対象住戸広さは約90平米強( 約27坪強 )で新築時の住戸販売価格は約8000万円弱だったそうです。

2005年に販売開始致しまして竣工は2006年初旬です。もう竣工後約8年経過しています。

この「 現地同行チェック 」をした中古マンションの住戸は,当初住んでおられた方が中堅ディベロッパーX社に売り,X社がリフォームを致しまして,売りに出された物件です。

私は中古マンションの「 現地同行チェック 」は「 内覧会同行チェック 」とほぼ同様で,まず住戸内のチェック作業を致します。今回のチェック住戸はリフォームされたという割にはアチコチに大きな傷が目立ちました。

また風呂桶内の水の排水時間を測りましたらかなり時間がかかりスムーズな排水ではありませんでした。多分横引き排水管の中にゴミ等がコレステロール状に附着し,排水が芳しくなかったのではと想像致しました。

その後「 竣工図一式 」をチェック致しましたら,高級マンションであるにも拘らず間仕切り壁下地のプラスターボードの厚みが9.5ミリで,更に住戸内を竪に通っている竪排水管の仕様が塩ビライニング鋼管と大衆マンション並でチョットね…でした。

最後にこの中古住戸の価格を聞いて驚いたのです。新築時の販売価格より約20%弱高い価格なのです。

この立地が都心3区( 千代田区,中央区,港区 )内で,更に港区の3A地区( 麻布,赤坂,青山 )でありましたらまあしょうがないかな…ですが,その様な立地ではないのです。

この中古マンション物件は都心3区で無く,竣工後8年経過した中古マンションです。克つチェックしました上記の内容でしたら,新築時の住戸販売価格とほぼ同じ住戸販売価格であれば妥当ではないか…というのが私の見解でした。

尚「 現地同行チェック 」依頼者の方も良く中古マンションを研究されていまして同意見でした。

現在,中古マンションは販売価格が高いので,売りたい方には良い時期ですが,買いたい方には時期が悪いと思います。

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