「 センターイン型住戸 」がメイン( 約80% )の物件が久々に登場

先日「 購入相談 」を依頼された方の相談された物件が良かったので,皆様にお話致します。

相談物件の大雑把な概要を申し上げますと,立地は「JR中央線 」の駅から徒歩2分です。
総住戸数は200戸弱で,2階に狭い住戸と同じ位の広さのSOHO( 事務所兼住戸 )が数戸有り1階には100平米強の店舗が配置されています。構造規模は鉄筋コンクリート造地上19階地下1階建です。準大手ゼネコンの設計及び施工です。

さて,その物件,何が良かったかと申し上げますと,住戸タイプが「 センターイン型住戸 」が総戸数の約8割を占めていた事です。

ここで「 センターイン型住戸 」について簡単に御説明致します。

「 センターイン型住戸 」とは住戸の奥行き方向の壁の中央付近が住戸の玄関になっているものです。ほとんどのマンションは「 田の字型住戸 」で「 田の字型住戸 」は住戸の間口側の壁の中央付近に住戸玄関が設置されているものです。尚「 田の字型住戸 」に関してはこのコラム7号及び9号を御覧下さい。2回にわたり詳しく説明致しております。URLは以下です。

https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/7
https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/9

話を元に戻しまして「 センターイン型住戸 」のメリットを「 田の字型住戸 」と比較して申し上げます。「 センターイン型住戸 」は先程も申し上げました様に住戸の奥行き方向の中央部分に住戸玄関が有りますので住戸内の廊下部分が非常に短いのです。「 センターイン型住戸 」は同じ専有面積の「 田の字型住戸 」に比べて約5~7平米位,廊下面積が減りますので,その面積を居室,収納や水廻り等に有効に使えるのです。

一方「 田の字型住戸 」は住戸玄関からリビングダイニングまで長い廊下が必要なので専有面積内の廊下が占める面積が多く無駄な面積が多いのです。ですが売主にとってのメリットは工事費が「 センターイン型住戸 」に比較して10~15%安くて済むのです。ですので,ほとんどの分譲マンションは「 田の字型住戸 」を採用しているのです。

「 センターイン型住戸 」は主に「 2戸1ELV方式 」(にこいちエレベーターほうしき)のマンションの住戸タイプとして高級マンションで結構採用されています。

「 2戸1ELV方式 」とはワンフロアーの2住戸に1台,エレベーターが設置されている,各住戸へのアプローチ方式をいいます。詳しくお知りになりたい方はこのコラム104号『 「2戸1ELV方式」はこれからの主流。 』を御覧下さい。URLは以下です。

https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/104

ちなみに,最初に申し上げた「 購入相談 」の物件は「2戸1ELV方式」ではありませんでした。その割には予定価格が坪当り350万円弱でびっくり致しました。

この物件,私のチェックでは「 センターイン型住戸 」が多いのは高い評価ですが,「 センターイン型住戸 」の住戸プランは特に優れている間取りではありませんでしたので僅か高い評価になってしまいました。私は「 購入相談 」依頼が来ましたら,相談物件HPより「 物件概要 」と「 住戸プラン 」は絶対に事前にチェック致しますが,この物件HPを開いても「 住戸プラン 」は載っていませんでしたので「 購入相談 」依頼者が販売事務所で受け取った「 住戸プラン 」でチェック致しました。ちなみに未だに物件HPには「 住戸プラン 」は載っていません。その理由を疑ってしまいます。そして更に2階にSOHOが数戸有り,克つ店舗が1階に有る事がイマイチ判定です。

もし店舗が飲食店になりますと臭気の排出の問題が大きいのです。販売図面集を見ましても臭気を最上部まで立ち上げている「 ダクトスペース 」( DS )が各階平面図に記載されていないのです。そして店舗やSOHOの業務用エアコン屋外機置き場も記載されていないのです。気をつけなければならないのは,業務用エアコン屋外機の音は家庭用のエアコン屋外機に比べて運転音が大きいのですので,それなりの遮音対策が必要です。その遮音対策に関しても販売図面集等に掲載されていませんでした。

この見解を「 購入相談 」依頼者の方に申し上げましたら,御自身で販売事務所へ行き質問するとおっしゃられて,結果は後程私にメールを下さるとの事でした。その結果のメールに対して私が回答する事と約束致しました。但し私の回答が依頼者にとっては良い回答でなくても依頼者サイドの許容範囲であれば購入されても良いのではないかと申し上げました。そして価格は相場より割高です…と結論付けを致しました。

私の独断と偏見で申し上げれば,分譲マンションに店舗や事務所が下階に配置されていますのはNGです。分譲マンションは本来,建物全体が住戸である事が基本です。分譲マンションの中に店舗や事務所が配置されている物件はお奨め致しません。理由は沢山有りますが,一番大きな理由は管理組合の運営がスムーズに行なえない事です。賃貸マンションは下階に店舗や事務所が有りましても,マンションの運営は大家任せです。入居されて嫌なら直ぐに引っ越せます。

尚,上記と矛盾していますが,100点満点の物件は皆無に等しいので,御自分が許容できる箇所は妥協しなければ分譲マンションはいつまでも購入できませんので,その点も良く見極めて良識あるマンション探しを行って下さい。

連載コラム

特集

もっと見る