マンションの下階や同一敷地内に店舗がある物件は要注意。

再開発がらみのマンションが増えてきましたのでその辺のお話を致しましょう。

再開発の建物は通常役所がその地区の容積率よりも容積を割り増しをしてくれます。
売主にとっては専有面積(販売面積)が増加するのでありがたい制度です。

最近の大規模再開発物件を見ますと,マンションの1~2階や同じ敷地内に店舗が有る物件を多々みかけます。

この様なマンションを購入する場合は注意が必要です。特に下階が店舗の場合は入居後想像もしなかった事が起きます。

まず,販売員に下階や同一敷地内に入る店舗の種類を聞きましょう。スーパーや飲食店が入店予定でしたら下記の質問をしないと後で泣きをみます。

1、スーパーはその店の中で「惣菜・揚げ物」を作っていますので厨房の排気のダクトは何処を通って何処で外部に排出しているかが問題です。
  正解はマンションのエレベーターや階段室の脇にダクトスペース(DS)を設置して屋上より2メートル位ダクトを上げてそこで排気になっていれば大丈夫です。飲食店が下階に入店している場合も同様です。
  1階や2階の外壁から厨房排気されたら,臭気は上に上がりますので住戸の窓を開けたら臭くてたまりません。

2、スーパーは冷凍ケースが沢山あります。冷凍ケースはエアコンと同様に屋外機が必要です。この屋外機が結構音がうるさいのです。まして1年中運転です。この冷凍ケース用の屋外機の設置位置が重要です。下階が店舗等のマンションの形状は正面から見ますと「墓石型」で店舗等の部分だけ上のマンション部分より張り出しています。この張り出ている屋根の上に冷凍ケース用の屋外機を置いている例が多いのです。この音も上に上がりますので上階のマンション入居者はうるさくて窓が開けられません。
  正解は冷凍ケースの屋外機置き場の周りをコンクリートの壁で囲って音が上に行かない様にするのです。1階に設置しようが店舗の屋上に設置しようがこのコンクリートの囲いでかなり音は静かになります。但し屋外機の性能は若干落ちますが上階の入居者に配慮すれば当然の事です。

尚,店舗等の冷暖房の為の屋外機も上記と同様です。

これらの事は絶対に販売員に質問致しましょう。回答できない販売員は失格ですので他の人に交代してもらいましょう。そして回答は口答だけでなく書面でも書いてもらう事です。

後々,設置場所が異なった時には交渉の証拠になります。

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