「 マンションは立地がすべて 」とは言えない…。

「 マンションは立地がすべて 」とよく言われていますが,マンションの立地が良い事は最重要な選択肢です。しかし,「 立地 」が良い事だけで,直ぐに購入契約をしようとするのは無謀だと思います。

「 立地 」が良いだけでなく,今回のコラムを良くお読みになって私のワーニング( 警告 )が許容できる物件でしたら,御購入下さい。

最近まで,私のマンション評価のプライオリティー( 優先順位 )は1に立地,2はデベの体質,3は物件内容( プラン,仕様,仕上げ等 ),4は施工者の体質,最後の5は価格でした。

処が,近年のマンションを見てみますと私のマンション評価のプライオリティーが変わりました。

具体的には3,物件内容( プラン,仕様,仕上げ等 ),4施工者の体質,が入れ替わって3,施工者の体質,4物件内容( プラン,仕様,仕上げ等 )になりました。

なにゆえに,評価のプライオイティーで物件内容が下がり,施工者の体質が上位になったかを御説明致します。

マンションの物件内容( プラン,仕様,仕上げ等 )はデベ,設計者と施工者に左右されます。最近の新規分譲マンションを見ますと,ほとんどの物件は施工者が設計をしているからなのです。

ですので,物件内容( プラン,仕様,仕上げ等 )の是々非々は施工者( 設計者 )に依るところが大きいのです。

このコラム前々回の281号『 「 建設会社」をチェック。 』でも書きました様に最近のマンションを施工している建設会社の体質はかなり悪くなっていますので,再度281号を良く御読み下さい。URLは下記です。

https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/281

特に,デベにマンション用地を持ち込んで設計・施工の仕事を受注する事で有名な建設会社A社,B社,C社の物件の内容は20年前からほとんど変っていません。なかでも,A社設計・施工の物件内容は悪くなっている様に思われます。具体的に御説明致しますと長くなりますので,このコラム237号を御覧下さい。URLは下記です。

https://s.sumai-surfin.com/columns/category/50/237

また,このA社はデベにマンション用地をデベに持ち込む時に自社の設計基準を受け入れる事を条件に設計・施工の仕事を行なっているケースが多いのです。たまにA社のマンション用地持ち込み物件でも, 超大手デベの数社はデベ自社の設計基準を強引に遵守させていますが,まれなケースです。

上記の理由で最近の私のマンション評価のプライオリティーが変わってきたのです。

さて,「 マンションは立地がすべて 」とは言えませんが,当初申し上げました通り,評価で立地の占める割合はとても高く重要です。

但し,マンションの立地が良いという評価は購入者層に依ってそれぞれの見解が異なると思います。

例えば,シングルやディンクスの方にとっての立地評価と,30歳代後半から40歳代のファミリー層の立地評価は異なります。

シングルやディンクスの方の立地評価の最優先は通勤に便利な場所( 沿線 )ですが,ファミリー層の立地評価の最優先は子育てや,教育環境が良い場所( 沿線 )です。

更に私は上記の立地評価に付加する評価点はその場所( 沿線 )のポテンシャルの高さです。
将来,買い換える時のリセールバリュー( 一度購入したものを販売する際の再販価値 )が今後あまり下がらない場所( 沿線 )なのです。

建築家として言わせて戴けるのであれば,現在の分譲マンションは竣工後約10年~20年未満位で買い換えるのがベターだと思っています。

その理由はマンション建築物本体の内容はあまり進歩していませんが,マンション等の住宅周辺設備機器( 給湯器,エアコンやブロードバンド等 )が日々進歩しているのです。しかし,マンションの場合は「 区分所有法 」に制約され,超最新機器の交換が困難な場合が多いのです。

それ故にマンションは約10年~20年未満位で買い換えて,最新の住宅設備機器が設置されているマンションに移るのがベターだと思っています。

マンションを買い替える場合は,ほとんどのケースが最初に購入した分譲マンションを売り,そのお金プラスアルファーのお金を捻出するか,更にローンをするかです。ですので先程申し上げた,リセールバリューは重要なファクターなのです。

これから,新規分譲マンションを購入予定の方,今後リセールバリューがあまり下がらない立地で,良いデベ,良い建設会社の物件を丹念に調べて購入される事が大切です。

御自身で調べても分らない場合は,私に御相談下さい。

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