「 市場追随型 」と「 市場喚起型 」の商品企画の違いは…。

今回は新規分譲マンションの「 商品企画 」についてのお話を致しましょう。

デベはマンション用地を取得しますと,直ぐに「 商品企画 」の検討に入ります。
この「 商品企画 」のカテゴリーは大きく分けて2種類有ります。
「 市場追随型 」と「 市場喚起型 」です。

「 市場追随型 」とは読んで字の如く,マーケティング調査重視の「 商品企画 」です。
具体的に御説明致しますと,最近の分譲マンションの市場動向の統計を集め,住戸の広さ,価格や間取りを決定する「 商品企画 」です。これから新規に分譲するマンションにとっては過去のデータを基に「 商品企画 」された物件ですので,新鮮味が無い様な商品になってしまう傾向が有る様に思われます。

それに対して「 市場喚起型 」という「 商品企画 」が有ります。
この「 市場喚起型 」の「 商品企画 」は建設予定地周辺の顧客のニーズをとことん追求し,新しい「 コンセプト 」を創出し,設計者の住戸に対する思い入れを実際の住戸プランに反映させ,本当に顧客が求めていた住戸の広さ,価格や間取りのマンションを提供する事なのです。若干(10%前後)高額になりますが,それなりの価値のあるマンションになります。

この「 市場喚起型 」の「 商品企画 」を車に例えて言いますと,「 本田技研工業( ホンダ ) 」の「 CR-Z 」という車の「 商品企画 」が「 市場喚起型 」の典型的なものです。他の日本の自動車メーカーは「 エコカー 」というと「 市場追随型 」の「 商品企画 」でほとんどのメーカーが「 ワンボックス型 」の車を作って安い価格で売っています。処が「 ホンダ 」は今年の2月にとてもスポーティーでかっこいい「 CR-Z 」という 「 エコカー 」を作りました。今までの「 エコカー 」のイメージを払拭致し,注文が殺到しているそうです。

この「 CR-Z 」の価格はちょっと高く約260万円で4人乗りとなっていますが,後席に大人が座ると頭が天井にぶつかる程狭いのです。私の独断と偏見で分析した処,車のデザイン( スタイル )を最優先させ,車の後方の屋根を下げた為に後の車室内の広さが結構狭くなり子供位しか座れない様になってしまったのですが,とにかくデザインが良いのです。多分,日本の他の自動車メーカーでこの様な車の「 商品企画 」を提案したら即却下です。本田宗一郎のDNAを受け続けている「 ホンダ 」だから実現できたのだろうと推察致します。「 CR-Z 」をご存知無い方の為にメーカーのHPのURLを左記に記しましたので,そこから御覧下さい。 http://www.honda.co.jp/CR-Z/

「 CR-Z 」は受注が大変好調で,発売1カ月での受注台数が1万台を超えたとの事です。ちなみに目標販売台数はひと月に1000台だったそうなので,約10ヶ月分だそうです。マーケティング担当者は「 従来の方式で需要予測をすると,いくら積み上げてもひと月に700台以上にはならない。」と言っているそうです。

私は分譲マンションも同じだと思います。潜在需要顧客は沢山いますが,どのマンションも大差無く「 市場追随型 」の「 商品企画 」で無難に同業他社と同じ様な物件を供給していますので, 潜在需要顧客の購入意欲を掻き立てないのです。

この不況期だからこそ,新規分譲マンションの「 商品企画 」を「 市場喚起型 」で冒険し
賛同してくれた方に購入していただければお互いに幸福で良いと思いますが如何でしょうか…。

自画自賛になりますが,私は昭和55年から昭和60年のマンション氷河期に「 市場喚起型 」の「 商品企画 」行い,新しい「 コンセプト 」を創出し,分譲マンションを設計して潜在需要顧客の賛同を受け多少高額でしたが「 即日完売 」になった物件を数多く残しました。現在もデベの「 設計コンサルタント 」として「 市場喚起型 」の「 商品企画 」を提案し,少しずつ実現させております。

現在の様なマンション氷河期には大手デベや中堅デベ等が「 市場喚起型 」の「 商品企画 」で良いデザインと今までに無かった良い住戸プランのマンションを分譲し「 即日完売 」をして,マンション業界にインパクトを与えて欲しいと思います。自動車業界では現実に実現しているのですから…。

PS:
3月19日に,このコラム268号『 マンション共用部分の「 事業仕分け 」… 』の事を「 オールアバウト 」のマンションの記事に掲載されました。平賀 功一氏がユーモアを交えて『 建築士が選ぶ「いらない共用施設」TOP5 』というタイトルで書かれています。御一読して戴ければ幸いです。
URLはhttp://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100319A/です。

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