中古マンション価格の概算算定式

現在,中古マンションの売買が盛んで私の処にも中古マンションの「現地同行」チェック依頼が増えてきました。

中古マンションの「現地同行」チェック依頼者の方が必ず質問される事は,価格の妥当性です。

立地条件や前住者の住まい方にも依りますが,大まかな算定式が有ります。それをこれからご説明致しますので参考にされると良いでしょう。

中古マンション価格は最初の1年で新築時購入(分譲時)価格より10%~14%マイナスになりその後2年目から毎年2%~4%ごとにマイナスしていくのが大雑把な概算算定式だそうです。

詳細に御説明致しますと,最初の1年で10%~14%と下落幅が広いのは立地条件にかなり左右されるそうです。ブランド地域では最初の1年で約10%弱程度の下落だそうですが,最寄駅より徒歩15分以上やバス利用(バス便)のマンションですと約14%以上も下落するそうです。

また,最初の1年の下落率が大きい理由は新車購入と同じだそうです。
新車を登録して「ナンバープレート」を付けると直ぐに新車価格が10%程度,下落するそうですが,
同様に,新築マンションも登記して入居すると直ぐに約10%位,価格が下落するそうです。

2年目から毎年2%~4%ごとの下落についても立地が大きく左右するそうです。ブランド地域では毎年の下落率は2%弱の所が有るそうです。また,最寄駅より徒歩5~7分位ですと毎年約2%位の下落が相場だそうです。

毎年の下落率が3%程度の立地は最寄駅より徒歩10分弱程度で沿線は都心から放射状になっている電車だそうです。

更に,毎年の下落率が約4%強の立地は最寄駅よりバス便の地域だそうです。

但し,この中古マンションの価格の概算算定式は「ヴィンテージマンション」には当てはまりませんので注意が必要です。

「ヴィンテージマンション」の定義は細野透先生(建築・住宅ジャーナリスト)があるサイトで次の様に懇切丁寧に説明しておりますので御覧下さい。

『 「ヴィンテージマンション」は建設されたときに,次の5条件を満たしている必要があります。これを「タマゴの5条件」と名付けます。
 ◇定義1「ヴィンテージマンション──タマゴの5条件」
 (1)ハイグレードなマンションとして作られている
 (2)住まいとしての価値が高い
 (3)デザインが優れている
 (4)人気(ニーズ)が高い
 (5)物語性がある

マンションが竣工して少なくても10年たつと,タマゴという言葉が外れて,正式なヴィンテージマンションとして扱われることになります。これを「大人の8条件」と名付けます。
◇定義2「ヴィンテージマンション──大人の8条件」
(1)竣工後、少なくとも10年以上過ぎている
(2)ハイグレードなマンションとして作られている
(3)住まいとしての価値が高い
(4)デザインが優れている
(5)時間がたっても、居住性が保たれている
(6)時間がたっても、資産価値が保たれている
(7)時間がたっても、人気(ニーズ)が高い
(8)物語性がある

定義1と定義2を比較すると分かるのですが、タマゴとしてデビューしてから10年 以上使われ、時間がたっても居住性、資産価値、人気(ニーズ)が保たれているという高いハードルを越えて、やっと大人のヴィンテージマンションと呼ばれるようになるのです。(建築・住宅ジャーナリスト 細野透) 』

「ヴィンテージマンション」の中古価格には概算算定式が作れず,築年数が結構経っていましても,ほぼ新築時の分譲価格に近い物件が多いからなのです。中には希少性が高く20数年経っていましても新築時の分譲価格よりも高い物件も見受けられます。

尚,先程の中古マンションの価格の概算算定式は著名な住宅評論家の方と不動産研究家の方に御聞きしました。内容がほぼ同じでしたのでかなり信頼できる概算算定式だと思っております。

私はこの概算算定式でいくつかの中古マンションの価格を試算致しました。結果は相場とほぼ同価格になりましたのでかなり確実性の高い算定式だと感じられました。

中古マンション購入予定の方は是非,お試し下さい。 

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