地上3階地下1階建のマンションの外壁が…。

先日の「購入相談」で相談を受けた物件で「唖然」とした事が有りましたので御報告致します。

その物件の立地は横浜市の北部です。最寄駅より徒歩4分で周辺は戸建が立ち並んでいる良好な住宅地です。

事業主は2社のJV(共同事業)で,その内の1社はマンション業界のフラッグシップ的存在の会社です。

設計及び施工は建設部門に於いては日本で一番優秀なスーパーゼネコンです。

販売坪当りの単価は約230万円/坪です。この辺りですと約10%高いと思います。
1住戸当たりの価格はほとんど5000万円位でした。

敷地はなだらかな斜面で建築基準法上は地上3階地下1階建ですが,物件の図面集では地上4階建(建築基準法上地上3階地下1階建)になっていました。

立地が良く,事業主(売主)も良く,設計や施工も良いので,販売パンフレットや販売図面集を見るのが楽しみでした。

「購入相談」の相談者に御会いして直ぐに相談物件の資料一式を拝見させて頂きました。

販売図面集の中の依頼者が購入予定の検討住戸の有る3階の平面図まず見ました。検討住戸の位置をチェック致しましたが外階段の前やエレベーターの脇で無いのでOKでした。

しかし、日本で一番優秀な設計部を持つゼネコンが設計したマンションですので期待していましたが配棟計画や住戸配置計画を見まして,何のこだわりのない「羊羹の輪切り型」配棟で期待外れでした。

次に相談者の検討住戸の住戸プランを含め他のいくつかの住戸プランを見ました。住戸プランも普通の「田の字型」住戸がほとんどでこの点でも期待外れでした。

更に住戸プランの図面を良く見てみますと戸境のコンクリート壁の厚さより,バルコニー側や外廊下側の住戸の外壁のコンクリート壁の方が厚さが薄いのです。よーく見ますと外壁と柱がつながっておらずに外壁と柱の接続部分に「線」が書いてあり,縁が切れていたのです。

すなわち柱と外壁は一体のコンクリートではないのです。私はこのゼネコンの設計部が地上3階地下1階建のテラスハウス風のマンションでこんな設計をするのかと「唖然」とし,裏切られた気分でした。

メインパンフレットや技術資料を見てもこの部分の外壁の説明や絵が書いてないのです。

私は推測で「この部分の外壁はALC版(軽量気泡コンクリート)の可能性が高いです。」
と相談者に申し上げました。

「購入相談」は「現地同行」と異なり販売事務所に行き図面チェックは致しませんので
相談者は後日,電話で販売事務所に電話で外壁の材質を質問したそうです。

相談者への回答は二転三転して最後は文書で外壁はALC版でなく「押出成形セメント板」との回答だったそうです。

「押出成形セメント板」とはセメント,珪酸質原料及び繊維質原料を用いて中空を有する板状に押出成形し,高圧・高熱養生したパネルです。鉄筋は1本も入っていません。

「押出成形セメント板」もALC版と同様に工場で製作して,現場で建て込んでから版と版の継ぎ目をコーキング材で防水して,雨水の浸入を防いでいる建材です。

「押出成形セメント板」をマンションの外壁に用いますとパネルとパネルの継ぎ目の目地が太く外観がShabby(みすぼらしい)に見えます。

「押出成形セメント板」採用のメリットは工事費の軽減です。マンションの外壁に鉄筋を組んで型枠を立てコンクリートを流入する費用軽減と建物の重さが軽くなった分,柱や梁が細くできます。

このメリットは購入者にとって工事費が安くなった分マンションの価格が飛びぬけて安くなる訳では有りません。

私の超概算での試算では通常の鉄筋コンクリート造の建築工事費の内の「躯体工事費」(躯体とは,建築物の構造体,骨組みにあたる重要な部分)は坪当たり約17~19万円/坪程度です。

地上3階地下1階建のマンションの外壁のほとんどを「押出成形セメント板」にしたところで「躯体工事費」の約10%~15%位の減です。坪当り約1.7万円/坪~2.9万円/坪程度工事費が安くなるだけです。マンションの販売坪当たり価格では約2.4万円/坪~4万円程度安くなるのです。

例えば,専有面積20坪の住戸であれば約50万円~80万円住戸価格が安くなるだけです。

この程度しか安くならないのならば,在来工法の鉄筋コンクリート壁にした方が購入者にとっては良いと思うのは私だけでしょうか…。

ディメリットはALC版とほぼ同様です。

ALC版のメリット・ディメリットに関してはこのコラムの13号,22号に詳しく書いて有りますのでそちらを御覧下さい。

横浜市の北部に建つ住戸価格約5000万円のテラスハウス風マンションの外壁のほとんどが「押出成形セメント板」で構成され,それが故に外観がShabbyになり,更に近い将来パネルとパネルの隙間のコーキングが切れ易く漏水の可能性が高いマンションが日本一のゼネコンの設計だったのには正直落胆致しました。

私はこの物件,一番素人が分らない箇所で克つ,建物としてとても重要な外壁の材質で工事費を軽減している事にかなり憤りを感じました。

売主,設計及び施工者は良かったのに,内容は良く見ましたら「オソマツ」だったのにはがっかりさせられました。

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