大幅な「値引き」は要注意

新年,明けましておめでとうございます。

さて,2009年の「マンション業界」はどうなるのでしょうか…?

新規分譲マンションは4万戸強になるとの事で2~3年前の半分位になるそうです。

2009年に売り出す,新規分譲マンションは土地の価格が高い時に仕入れている物件が結構有りますので,
まだ高値維持ですし住戸が狭いのが難だと思います。

但し,立地,売主,マンションの質が良く妥当な価格であれば購入を検討し「値引き」交渉をしても良いでしょう…。

問題なのは昨年竣工した「完成在庫物件」(売れ残り物件)を購入検討すべきかどうかです。

「完成在庫物件」を購入検討するのであればまず総戸数の何割の住戸が売れ残っているかです。
販売事務所に行って聞いても本当の売れ残り住戸数は絶対に教えてくれません。
売れ残り住戸数の簡単な判別は,夜の9時頃に行って照明が点いている住戸がどの位有るかです。
夜9時頃ならば夫婦共働きでも夫か妻のどちらかが帰っていますので照明を点けています。

夜9時頃に照明が点いていない住戸はまず売れ残り住戸です。
問題は売れ残り住戸が総戸数の何割かです。3割以下なら一応「値引き」交渉の購入検討物件に入れても良いでしょう…。

但し「値引き」交渉の購入検討物件とするにはその「完成在庫物件」が良い立地,良い売主,質の良いマンションで値付けを高くし過ぎて売れ残った物件のみです。

特に立地が最寄駅からバス利用物件とか徒歩15分以上であれば良い立地とは言えませんので「値引き」交渉の購入検討物件からは外して下さい。

さて,ここで先程売れ残り住戸が総戸数の3割以下なら「値引き」交渉購入検討物件にして良いと申し上げた理由を御説明致します。

分譲マンションの粗利益は通常販売価格の3割位です。ですから販売価格の3割以上の「値引き」は損益になります。
簡単に判り易く大雑把に御説明致しますと,総戸数の7割売れていれば原価は取り戻した事になり,残りの3割が粗利益になるという事です。

最近,中堅ディベロッパーが「完成在庫物件」を4割~5割も「値引き」しているという話を耳に致しますが,
その様なディベロッパーの財務体質は危険区域に達しているのです。

総戸数の1割位が売れ残っているのなら早く処分したいから4割,5割位の「値引き」には応じるでしょう。

しかし,例えば総戸数の4割以上が売れ残っていてその売れ残り住戸を4割,5割「値引き」して売れば当然そのディベロッパーの財務体質は赤信号です。

4割,5割「値引き」してもらって喜んで購入しても,入居後直ぐにディベロッパーが「ドボン」(倒産)してしまったら,アフター対応も無きに等しく,将来転売する時のリセールバリュー(売却時の資産価値)までも大幅に下落致します。

ディベロッパーの方から4割,5割の「値引き」を言ってきましたら,売れ残り住戸の割合を実査(実際に調査)して下さい。

今年の3月末(平成20年度末)に「ドボン」しそうな会社が大幅値引きをして工事費等を捻出している様です。

大幅な値引きをするディベロッパーは「ドボン」寸前で要注意だと不動産の研究者は言っています。

皆様「完成在庫物件」を購入検討する時は残住戸割合(残住戸数/総住戸数)を充分確かめてからにして下さい。

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