マンションのリフォームの「要注意点」-1

現在,お住まいのマンションをリフォームする方が結構増えてきました。

私が想像するところ,理由は新規分譲マンションに買い換えるには価格が高すぎ
「住めば都」で更にローンを払うくらいなら,今住んでいる所を手持ちの予算内でより快適にしようというのが本音だと思っています。

ここで,まず注意点を1つ。昭和56年以前の「旧耐震規準」のマンションは危ないですのでリフォームは絶対にせず,昭和56年以降の「新耐震規準」の中古マンションに買い換えるべきです。

さて,マンションでも戸建でも新築時点から約10年~15年位経ちますと,アチコチの汚れや傷が目立ってきます。

そう致しますとそろそろリフォームをと考えます。

リフォームの工事単価は新築より割高です。壁紙等も1回剥がして下地処理をしてから,新しい壁紙を貼りますので,剥がす手間賃や古い壁紙を捨てるには「産業廃棄物」扱いになりお金を取られます。

超概算で坪当り単価は約40万円~45万円/坪とみておけばよいと思います。但し浴室(ユニットバス)の交換や高価な流し台等に交換致しますとかなりの金額になります。浴槽交換程度でしたら上記の単価内に納まります。

現在,専有面積66m2(20坪)のマンションに御住いの方が1住戸まるごとリフォームされますと約800万円~900万円はかかります。

住みながらリフォームの工事を致しますと,仕上がりが良くない事が多々ありますので,工事中は期限限定の賃貸アパートに引っ越した方が良いと思います。
しかし、この引越し費用がバカになりません。「イッテコイ」の往復料金がかかります。

更に照明器具やカーテンを新しく致しますと,もっとお金がかかってきます。

また,リフォームを専門にしている設計屋さんに設計を依頼致しますと,設計料と工事監理費用がかかります。相場はリフォームの総工事費の12%位です。

私も設計屋で,過去に2回程マンションのリフォームの設計・監理を致しましたが総工事費の12%では大赤字でした。当時は大手設計事務所に勤めていましたから,アルバイトで個人的に請けたので赤字でも何とか生活できました。

新築よりリフォームを多く手がけている設計屋さん達はこの安い設計・監理料でどうやって事務所を維持しているのかがとても疑問です。依頼者からリフォームの相談を受け,設計図(意匠図,電気設備図,給排水設備図,空調換気設備図)をまず書きます。

その図面を元に数回依頼者と打合せをして図面の一部をそのたびに書き直します。そして,着工してからは最低,週に1回現場を見てチェックし,施工者(リフォーム業者)に指示を致します。

工事期間は最低でも約2ヶ月弱はかかり,その前に依頼者との打合せや図面作成で約1ヶ月弱かかり設計者が携わった期間は最低でも約3ヶ月です。それで約120万円設計・監理料をもらっても事務所維持費,人件費や経費を計算致しますと赤字になりますが…。どうやって経営しているのでしょう…?

この辺が七不思議です。

この続きは次回にお話致しましょう。

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