「既存不適格建築物」に要注意

皆様は「既存不適格建築物」という言葉を御存知ですか?

「既存不適格建築物」とは着工時には適法に建てられた建築物であって,工事中や竣工後に建築基準法の改正,都市計画変更や地方自治体の条例改正等によって不適格な部分が生じた建築物の事をいいます。そのまま使用していても違法ではないですが増築や建替え等を行う際には,法令に適合するよう建築しなければならないのです。

ですから,建て替えをする場合は改正後の法律を守らなければならないので,建物の大きさや面積が小さくなり,建築自体が不可能になることもしばしば生じます。

但し当初から法令に違反して建築された「違法建築物」とは全く違いますので誤解無きように解釈して下さい。

建築基準法の改正,都市計画変更や地方自治体の条例改正等,新たな規制ができた時に既存不適格建築物は生じてしまいます。

私も以前設計をしましたマンションが危うく「既存不適格建築物」になりそうになり,設計中に再度役所に情報をとりに行き何とか「既存不適格建築物」にならない様に設計変更いたしました。

最近,各自治体が条例で建築の規制を強化していますので,マンションを設計している方や売り主は確認申請審査終了後も自治体の条例の再確認が必要です。

新築マンションの場合,建築確認申請審査終了時点では建築基準法の改正,都市計画変更や地方自治体の条例改正等がなされていなくても,着工後の工事中に条例改正等が公示されますと竣工時には「既存不適格建築物」になってしまいます。

ここで,購入された新築マンションが購入者に引き渡し前に「既存不適格建築物」になった場合は注意が必要です。

新築マンションの売買契約時点で条例改正等が公示されていなければ,売り主は内覧会時点か住戸引渡し時点に条例等が改正され「既存不適格建築物」になった旨を購入者に伝え同意の署名捺印をしてもらいます。

この様なマンションを購入された方は不運としか言い様が有りません。

処が,新築マンションの売買契約時点前に条例改正等が公示されている場合は売買契約する前に当該新築マンションが「既存不適格建築物」になる旨を重要事項説明として行なう義務が有ります。

購入者は売買契約時に「既存不適格建築物」になると重要事項説明を聞き,嫌であれば契約しなければ良いのです。

気を付けなければならないのは,新築マンションの売買契約時点前に条例改正等が公示されているにもかかわらずに売買契約する前に当該新築マンションが「既存不適格建築物」になる旨を重要事項説明として行なわないケースです。

この場合は明らかに「宅建業法」(宅地建物取引業法)違反ですので,売り主は解約に応じ,購入時に受け取った手付金の倍の金額を購入者に支払わなければなりません。

売り主に依ってはそれを売買契約時に行なわないで,内覧会時に簡単な説明をして購入者から同意の署名・捺印を取ってしまう会社も有りますので,この様な事態が生じましたら「国土交通省」に相談して「宅建業法」違反かどうかの判断を仰いで下さい。

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