継続賃料の値上げ交渉(03/15)

3月は引越しのシーズン。
住まいサーフィンの会員の未購入の方の7割以上は現在賃貸住まいです。
この時期住み替えた賃貸人は契約更新の条件交渉をすることになります。
以前は、賃貸住宅のオーナー(家主)は遊休土地を持つ資産家が多かったものの、最近はREITやファンドが急成長し、プロのオーナーが増えつつあります。
また、昨年の秋口からの株の急騰から、比較的高額な賃貸市場は需給が逼迫しつつあります。

このため、今回の契約内容の焦点は賃料で、「そのまま」というのが90%以上を占めると想定されるものの、プロのオーナーは収益最大化のために、値上げできそうなものは賃料増額交渉をしてきいるというのが実態です。

賃料の増額交渉をしてきた場合の対策として、その根拠をきちんと明示してもらいましょう。賃料を上げるための根拠を作るのは意外に大変ですし、判例でも周辺相場が上がっていてもその1/3から1/2までしか上げられないので、そこから交渉しても遅くはありません。

また、借りている側から減額の交渉というのも可能です。築年数が古くなった分、賃料は低くなります。東京ルールにより敷金のほとんどが返却される今、退去されると、入居までの空室期間1ヶ月+仲介手数料1ヶ月+原状回復費1ヶ月の計3ヶ月が実質的に支出されるのに対し、収入が礼金の2ヶ月なので、差し引き1ヶ月のマイナスとなり、更新した場合の更新料1ヶ月(これも東京ルール上は問題視されている)のプラスよりオーナーは転居される方が不利になる場合もあります。

市況環境を反映して賃料が形成されるというのが真っ当な状況なので、オーナーも賢くなっている現在、借りる側も賢くなる必要が出てきたということです。

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