「新築マンション投資はナンセンス」(1/11)

通常のファミリーマンションの表面利回りは4~5%です。
この利回りでマンション投資した人は、マンション価格がバブルのように高騰しない限り儲かることはありません。
区分所有マンションで投資価値が出る(IRRで3%)には、表面利回りが9%必要です。
これでも想定以上に再投資が必要だったり、値下がりして売ることになったら利回りは吹っ飛びます。

中古マンション時価を出したら、賃料を期待利回り(例:6%)で割り戻せとかいう素人がいますが、ナンセンスです。
区分所有のマンションは実需である(その人が住む)ことを前提としています。
決して投資用として利回りで検討してはいけません。単純に大損するだけです。

利回りを見るよりも、賃料としていくらで貸せるかを知るべきです。
そしてその賃料がローンの返済額を上回ることを確認するのです。
それは駅別相場で判断して下さい。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/railroad_list.php

賃料は毎年約1%ずつ下がりますから、早期弁済などで月の返済額を下げる努力をしましょう。
早期弁済は借りている利率と同じ投資効果があります。ローン金利3%なら、3%の利回り(IRR)を実現したことになります。
そうしていれば、転勤などがあってもマイホームを手放さずに持ち続けることができます。
そうした選択肢を持つ余裕が持家取得には必要なのです。

沖式中古査定では、中古取引時価-ローンの残元本を計算して、大貧民ゲーム仕立てにしています。
この結果から、繰り上げ弁済している人の多さに驚きます。なので大富豪が大量に出ています。
大富豪はいつでも売却も賃貸も可能なので、もしものことがあっても安心です。
もし、貧民判定されたとしても、売主の味方に高く売ってもらえれば、何とかなる人も多いはずです。
https://www.sumai-surfin.com/service/urinushi-no-mikata/

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