「湾岸のマンション価値の変化」(12/17)

東京都中央区・港区・江東区の海に近いところの中古マンション市場の震災前との変化についての報告。
①価格 震災前から5%ダウン、5000万円なら250万円落ち
②成約件数数 震災前から20%ダウン
震災直前ではなくて、ピーク期から比べるともっと下がっていて、①8%ダウン、②30%ダウン。

湾岸大規模の第一弾プラウドタワー東雲の第一期の価格表が確定した。
坪単価238万円。最上階の億ションは予定価格から下がって9000万円台になった。
(江東区アドレスでは億ションは大幅に値が下がるので、気をつけた方がいい)
沖式新築時価で当初査定した結果が坪257万円なので、19万円落ち。
19/257=7.4%下がったことになる。
即日完売を続ける野村不動産の価格設定なので、これが今の湾岸の実力と考えた方がいい。

【購入者向けの対策指南】
これからこのエリアには5000~7000戸の供給が行われる。
首都圏で年間4万戸の供給しかない時代に、供給過剰にも程がある。
その第一弾で溜まり需要を先取る物件なのに、この価格設定では先が思いやられる。
市場を無視した価格設定をする物件は、竣工済みで残戸が大量に発生するだろう。
今でも豊洲には売れ残りが1000戸以上存在するのに加えての話だ。
購入する人は売れている物件かどうか判断した方がいい。
それが分からないなら、沖式新築時価と売値を比較することだ。
割高なものは必ず余ることになる。そうなれば中古価値は買った価格よりも下がることになる。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_okinewprice.php

【所有者向けの対策指南】
今一番やってはいけないのが、売り急ぐこと。急げば買い叩かれるだけだ。
これからこのエリアに5000戸以上の新築供給があるから、供給過剰で売れ残り大量発生は必至。
でも供給する売主は財閥系がほとんどで、財務体力に任せて大きく値下げするとは考えにくい。
だから、表面上の価格は今以上に大幅には下がらない可能性が高い。
焦らず、高く売り抜けることを模索するべし。
高く売るなら、売主の味方。相場よりも500万円以上高く売ってくれる実績はこちら。
https://www.sumai-surfin.com/service/urinushi-no-mikata/

連載コラム

特集

もっと見る