「小規模マンションに気をつけろ」(11/20)

 最近、小規模なマンションが非常に多い。
 総戸数で言うと、20~40戸程度である。
 最近始めた沖式新築時価は予告広告をしている物件の一覧になるが、その多さが分かるだろう。
 https://www.sumai-surfin.com/search/re_okinewprice.php

 「気をつけろ」というのには理由が3つある。
 ①中古になったら、安くなりやすい
  小規模なマンションは稀少立地以外は、価値の目減りが大きい。
  以下を見れば歴然である。総戸数は多い方が値落ちが少ない。
  https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku03.php#03
  特に、郊外の物件はこれに拍車をかけて安くなるのはワーストランキングでも明らか。
  https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku02.php

 ②維持費が高い
  総戸数が小さいと、戸当たりの負担は大きくなり、管理費・修繕積立金が高くなる。
  修繕積立金は入居後から徐々に値上げされるので、問題が顕在化する前に引っ越す手はある。
  最初の長期修繕15年目の前には必ず大きな負担が襲ってくることになる。

 ③売主の信用不安がある
  信用のある売主は総戸数が50戸以下は原則やりたくない。
  なぜなら、事業規模が小さく、広告費などの一定の固定費に対して採算が良くないからだ。
  それでも、これだけの小規模物件が出て来るのには、中小事業者がやりたくて仕方ないからだ。
  こうした売主にアフターの対応や住み心地を望んでも、大手事業者と比較にならない。

 結論として、小規模物件はおススメできない。
 なぜなら、多額のローンを抱えてまでやる博打にしては確率が悪過ぎるからだ。
 上記理由を理解の上、買うのならそれは自由だが、沖式時価よりもかなり安い場合に限られると思う。
 
 納得頂ければ、ツイートなりでお知り合いにお知らせしてみて下さい。

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