沖式中古マンション時価の特徴と使い方(10/16)

【元データ】
元データは「売出しの価格」。物件検索サイトに出ている情報です。
同一住戸と思われるデータは削除しましたが、面積・階数・価格などが変わると別明細にしています。
本当は価格違いなだけで同一住戸もあると思いますが、ネット上の帯情報にはxxx号室と書いていないので仕方ありません。
それよりも多数のサンプルを持ってきて、以下の補正をすることで正確さを実現しています。

【作成方法】
この売出価格を2度補正します。
①時点補正 
 相場は変動するので、売り出した時点を今に補正することをしています。3年前に3500万円だと分かっても仕方ないからです。
 イメージとしては、以下を参考にして下さい。このくらい変動するものです。
http://www.reins.or.jp/trend/tm/index.html
②成約補正
 売出価格通りに成約することもありますが、価格交渉が入るのが通例で、平均すると約6%落ちて成約しています。

この2つの補正をするので、すべてのデータが「中古マンション時価」に換算されていることになります。
このマンション時価の定義が「3ケ月以内に成約する価格」と明確であるがゆえに、次のデータ処理ができます。

【価格査定方法(初級編)】
新築時の価格と結び付けて、「中古騰落率(とうらくりつ)」(値上がり・値下がり率)を算出しています。
これにより、新築時の販売価格が分かれば、これに中古騰落率をかけて、今の中古成約時価が分かることになります。
新築販売時の価格表は階数・向き・間取りの良し悪し・冬至の日照時間などが加味されています。
原則はこの価格表は正しいものとして、物件の平均騰落率を参照するのが最も正確に中古価格を当てる方法となります。

【価格査定方法(上級編)】
例外の話を少しすると、北向きの方が中古になると上がる、階数が高い方が騰落率は低くなる、などがあります。
これは新築のようにまとまった数を一気に売るケースと中古のようにバラバラと1戸ずつ売るケースの違いです。
上記以外に、前の建物などの条件が変わるようなことがあれば、直近のデータを重要視する必要があります。
このために、この中古データをエクセルにダウンロードできるようにしました。
自分の住戸を正確に査定するには、面積や向きや階数などでなるべく同じものを選び、物件平均の騰落率を調整してみて下さい。

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