分譲マンション事業の今後(6/28)

住宅を開発して販売する分譲事業は今後どうなるか、予測する機会を得た。

分譲事業を行うデベロッパーは栄枯盛衰を繰り返してきた。
追い風と逆風の波が激しいのに加え、大きな資金をほとんど借入で行う事業であるため、
倒産したことがない一定規模以上の企業は財閥系の一部に限定される有り様である。

先日、弊社のクライアント向けのセミナーでも話したが、たとえ会社が傾くリスクがあるプロジェクトであってもデベロッパーは開発したい。
担当者レベルでやりたいだけでなく、経営者レベルでもやらないと言う選択肢がない。それは自転車操業をしているからに過ぎない。
それを唯一止めることができるのは、レンダー(金融機関)である。
但し、レンダーも不動産融資に色気を見せるケースが多い。
なぜなら、多額の資金をまとめて提供し、その会社がうまく行けば上場することも比較的容易な業界だからである。

セミナーで提案したのは、レンダーが資金提供(供給)情報を共有して、エリア毎の需要推計と常に比較できる仕組みである。
要はリスク管理をレンダー連合で作らない限り、また同じ轍を踏む不良債権を作り出すことになる。
単純に、リスク管理を考えればいいし、それを1金融機関ではできないので、共有すればいい。
需要予測は年齢構成別人口から持家取得世帯数を推計し、それを戸建とマンションの集客商圏に合わせて振り分ければ正確にできる。
ぶれ幅の大きく、どた勘の供給を制御できれば、適性な範囲で需給は均衡させることができる。

そんな訳で分譲事業の今後をどう見たかというと、3年前と比較して市場規模をネガティブに見ることにした。
理由の1つは需要側で、消費性向や持家志向が落ちている若年世代が多くなってきたからであり、
供給側の理由としては、デベとレンダーのリスク管理がお粗末なままであろうと想定したからである。

リスク管理については、バイオーダー(需要創出)型の戸建分譲事業が出てくる可能性があろう。 
分譲事業の今後は、こうしたリスクマネジメントできるビジネスモデルを創ることに掛かってくると考えている。

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