全販売中物件の評価開始(10/11)

先日の四半期アンケート調査(現時点、未発表)で、会員の皆さんが薄々感じていることがいろいろ読み取れています。
・竣工物件は価格が高いのではないか?
・この価格では賃貸に回してもローン返済額に届かないのではないか?
・その割りに立地が悪い(駅から遠い)のではないか?
・この場所では売るに売れないことにならないだろうか?
・売れ残っているのは、みんなが敬遠している証拠ではなかろうか?

そんな不安が竣工物件の売れ行きを悪くしているように感じられます。
逆に、新規売出物件の方が価格・立地の面で、魅力的に感じている様子が伺えます。

そんな疑問に答える一助となるように、販売中物件の評価を始めました。
物件概要の右サイドに物件評価として掲載しました。
■グレード
 これは端的に価格です。中古の実勢取引価格から想定した新築の適正価格を駅毎に算出し、偏差値で評価しています。50が駅の平均相場並みということになります。駅に近かったり、タワーだったり、仕様がよかったりするとグレードは高くなりますし、特に理由なく高い場合には割高と判断してもいいと思います。

■収益性
 これはその立地・面積での表面利回り(=年間賃料収入/分譲価格)を計算し、高いとローン返済額よりも貸した場合の賃料が高くなりがちことを表しています。これも偏差値なので、高いに越したことはありません。

■立地優位性
 その駅で過去に分譲された物件の分布から、これも偏差値で評価しています。総じて高いほど、グレードも高くなります。グレード点が割安で、立地が高得点なら、収益性も高くなり易く「お買い得」ということだと思います。昨年販売されて、即日完売したシティタワー品川などは定期借地権の特別な物件ですが、そうした評価になったはずです。

■流動性
 先日のリアルタイム投票にあったように、多くの方が一生住み続けることを想定していません。
https://www.sumai-surfin.com/vote/index.php?v=60
 賃貸にしたり(収益性参照)、売却したりすることを想定することになりますが、その売却の実績を駅・面積帯で区分して評価しています。0-10の11段階評価で高い方が売り易いことを表します。

ユーザ物件評価は皆さんの実感を反映した定性評価を含むものなので、こうした定量的な評価は補足的なものに過ぎませんが、基準が明確なだけに参考にしてもらえるものと考えました。
まだ、改善できそうな点や販売中の物件全部に振られていない点など改良余地はありますが、まずは早めのリリースを目指しました。
是非参考にご覧になって下さい。

連載コラム

特集

もっと見る